[법인회생] 부동산개발 시행사 법인회생 가능한가?

안녕하세요 법인회생 전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

최근 부동산경기침체로 인해 분양시장이 얼어 붙고 정부에서 PF자금 대출마저 옥죄면서 수많은 시행사들이 도산위기에 처해 있습니다. 특히 신탁회사에서 공매를 신청하려고 하거나 신청한 상태에서 이를 막기 위해 법인회생 신청을 상담하는 시행사들이 많은데요. 그래서 오늘은 이러한 부동산개발 시행사도 법인회생이 가능한지 여부에 대해 알아보겠습니다.

부동산개발 시행사의 법인회생 가능성은 원칙적으로 없다

법인회생이 가능하려면 쉽게 말해서 영업이익은 있지만 금융비융, 세금을 공제하면 당기순이익이 없는 기업이면서 계속기업가치가 청산가치 보다 높은 기업이어야 합니다. 즉 법인회생은 법인의 영업이익만으로는 채무를 정상적으로 변제하기 어려운 경우 채무의 일부는 출자전환을 통해 변제에 갈음하고 나머지는 채무는 10년간 분할상환함으로써 경제적으로 재기할 수 있도록 하는 제도입니다.

따라서 채무자회생 및 파산에 관한 법률에서 예정하고 있는 법인회생은 재건형 회생절차이고 예외적으로 청산형 회생절차를 인정하고 있으나 실무상 청산형 회생절차는 거의 인정되지 않고 있습니다.

그런데 부동산개발 시행사는 개발가능성이 높은 토지를 브릿지 대출을 통해 매입하고 건물을 신축한 후 분양하여 수익을 내는 형태이기 때문에 계속기업가치를 산정하기가 매우 곤란합니다. 즉 시행사의 회생절차는 재건형 회생절차가 아니라 청산형 회생절차일 수 밖에 없고, 특히 회사가 보유하던 자산을 신탁회사에 신탁하기 때문에 포괄적금지명령이나 회생절차개시결정이 내려진다고 하더라도 공매절차가 중지되지 않아 회생절차를 원만히 진행하기는 구조적으로 어렵습니다.

※ 참고: 포괄적금지명령이나 회생절차개시결정으로 강제집행이 금지되는 것은 채무자 소유의 부동산에 대한 강제집행인데, 신탁법상 신탁을 하게 되면 그 재산은 신탁자, 즉 채무자 회사의 소유가 아니라 수탁자(신탁회사)의 재산으로 보기 때문에 법인회생을 신청하더라도 강제집행(공매)을 막을 수 없습니다.

부동산개발 시행사가 법인회생을 할 수 있는 조건

위와 같이 부동산개발 시행사가 법인회생을 진행하기는 구조적으로 어려운 바, 예외적으로 다음과 같은 두가지조건, 즉 신탁회사와 우선수익자가 법인회생 절차를 진행하는 것에 동의하고 공매신청을 하지 않아야 하고, 보유자산 분양 이외에 계속적으로 영업이익을 창출할 수 있어야 합니다.

실제로 제가 서울회생법원에서 진행하였던 부동산개발 시행사는 위 두가지 조건을 모두 충족하여 회생계획인가결정까지 받았습니다.

따라서 부동산개발 시행사는 우선 신탁회사와 우선수익자를 설득하여 공매신청을 보류해 달라고 해야 하고 보유자산 분양 이외에 부동산개발컨설팅 등으로 인하여 계속적인 수익창출이 가능하다는 것을 소명해야 합니다.