[법인파산] 재산세 종합부동산세 회피 목적으로 신탁 및 위탁자 지위이전한 부동산임대법인의 최근 동향과 법인파산

안녕하세요 법인파산 전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

오늘은 최근 문제가 되고 있는 종합부동산세 회피 목적으로 신탁 및 위탁자 지위를 이전한 부동산임대법인의 최근 동향과 그 해결책으로서 법인파산에 대해 포스팅해 보겠습니다.

[※ 아래 내용 중 위탁자 지위이전에 따른 재산세, 종합부동산세 회피에 관한 주요내용은 한국지방세연구원, 제도개선과제(지방세정연구센터) 2024-20호, 신탁재산에 대한 재산세 부과 개선방안 - 위탁자 지위이전을 중심으로-, 김태호 세무학박사의 논문을 참고 및 인용하였습니다.]

신탁법상 신탁 및 위탁자 지위이전으로 재산세, 종합부동산세 회피 시도

2021. 1. 1.부터 지방세법 및 종합부동산세법이 개정되어 신탁재산에 대한 재산세 및 종합부동산세의 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 변경하게 되자, 일부 납세자들이 위탁자 지위이전을 통해 위탁자의 합산과세를 피하는 사례가 발생하였습니다. 따라서 주택이나 토지를 많이 소유한 자 또는 부동산임대법인은 신탁계약을 체결하여 수탁자에게 재산을 이전한 후에 다시 재산이 없는 자에게 위탁자의 지위를 이전함으로써 재산세나 종합부동산세를 납부하지 않거나 적은 금액만 납부하려는 시도가 있었고 실제 몇몇 변호사가 이러한 위탁자 지위이전을 통해 절세를 할 수 있다고 홍보를 하고 영업에 활용하기도 하였으며 종합부동산세를 줄이는 최선의 방법에 대하여 변호사가 강의하는 내용을 조세전문 인터넷 신문에서 소개하기도 하였습니다.

과세관청의 과세실태 및 불복사례

위와 같이 재산세 및 종합부동산세를 회피하기 위한 목적으로 신탁 및 위탁자 지위이전의 수법이 성행하자 과세관청은 위탁자 지위이전이 있는 경우에 실제 소유자를 파악하여 형식적인 위탁자 지위이전을 부인하고 실제 소유자인 당초 위탁자에게 재산세 및 종합부동산세를 부과하였습니다.

그러자 막대한 재산세 및 종합부동산세 과세처분을 받은 개인 및 부동산임대법인들은 일제히 소송에 나섰는데 구체적인 소송사례는 아래와 같습니다.

위탁자 지위이전에 대한 재산세 및 종합부동산세 불복사례

1. 서울고등법원 2022. 11. 24. 선고 2022누37976 판결 - 현재 납세자가 대법원에 상고하여 계류중임

▣ 사실관계

갑 회사는 보유 부동산에 대하여 을과 신탁계약 체결, 위탁자 갑 회사는 을에게 위탁자 지위이전, 6월 1일 현재 위탁자변경 신탁등기 미이행 , 과세관청에서 최종 위탁자가 아닌 당초의 부동산 소유자인 갑 회사에게 재산세 과세처분을 하였다.

▣ 법원 판단

신탁법 제2조에 따른 신탁은 신탁재산에 관하여 수탁자만이 배타적인 처분·관리권을 가지고, 수탁자가 수익자의 이익 또는 특정 목적을 위하여 신탁재산을 처분·관리하는 것을 본질로 하는바, 이 사건 신탁계약상 수탁자는 신탁 부동산에 관한 소유권 명의를 갖는 것 외에는 어떠한 처분 및 관리 권한도 갖지 못하고, 더구나 신탁법상 신탁에 포함되는 부동산 관리신탁의 경우에는 수탁자가 소유자를 대신하여 부동산에 관한 일체의 관리를 하거나 등기부상의 소유권 관리를 하는 것에 비하여 이 사건 신탁계약은 수탁자가 신탁 부동산의 명의만 보유할 뿐 일체의 처분 및 관리를 할 수 없다고 정하고 있는 바, 이 사건 신탁계약은 명의신탁 또는 수동신탁으로서 이러한 신탁관계는 신탁법상 신탁이라고 할 수 없어 무효이다.

이 사건 신탁의 경우 변호사가 신탁 및 위탁자 지위 이전을 통해 종합부동산세를 절감할 수 있다고 안내·홍보하여 납세자들을 모집하고, 이 사건 신탁계약과 이전계약 업무를 수행하면서 재산세 납세의무 신고를 대리한 점을 보면, 위탁자 지위이전은 오로지 조세회피의 목적을 이루기 위한 수단으로서 위탁자 지위를 실질적으로 양도하는 행위 없이 외관만을 만든 것이다. 따라서 이 사건 과세처분은 적법하다.

2. 서울행정법원 2023. 10. 27. 선고 2023구합54792 판결

▣ 사실관계

부부 A와 B는 주택 3채 공동소유, 변호사가 절세방안 제시, 부부는 각 지분에 대하여 상호 위탁자-수탁자 신탁계약체결, 위탁자 지위이전(부부 → 회사 → 부부의 동생, 조카 등에게 순차 이전), 과세관청에서 최종 위탁자가 아닌 당초의 부동산 소유자인 부부에게 종합부동산세 과세처분을 하였다.

▣ 법원 판단

신탁계약에서 ‘당사자들은 부동산의 등기부상 소유권 명의만을 수탁자 명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 관리신탁 계약을 체결한다.’라고 정하여 소유권 명의만을 신탁하였고, 신탁기간은 수익자가 신탁을 종료하기 원하는 시점까지이고, 수익자가 부동산의 일체의 처분 및 관리를 하고 필요한 경우 수탁자에게 협력을 요청하고 수탁자는 적극적으로 응해야 하며, 수탁자가 부동산의 관리에 필요한 비용을 청구받거나 수탁자의 이름으로 지급하여야 할 경우 수익자에게 그 비용의 지급을 요청할 수 있도록 되어 있고, 신탁계약상 수탁자는 부동산에 관한 소유권 명의를 갖는 것 외에는 어떠한 처분 및 관리 권한도 갖지 못하도록 되어 있어 명의신탁 또는 수동신탁에 불과하고, 결국 이러한 신탁관계는 신탁법상 신탁이라고 할 수 없어 무효이다. 따라서 이 사건 과세처분은 적법하다.

3. 광주지방법원 2023. 8. 17. 선고 2022구합13589 판결

▣ 사실관계

위탁자인 갑 회사는 주택 2채 소유, 회사 대표이사를 수탁자로 하여 신탁계약체결, 수탁자 자녀에게 위탁자 지위이전, 과세관청에서 최종 위탁자가 아닌 당초의 부동산 소유자인 갑 회사에 종합부동산세 과세처분을 하였다.

▣ 법원의 판단

신탁계약을 체결한 바로 다음 날 위탁자 지위를 이전하는 지위이전계약을 체결하였고, 그 최종 위탁자는 수탁자의 미성년 자녀인 점, 위탁자 지위이전의 대가는 10만 원에 불과하고, 언제든지 신탁계약을 해제할 수 있으며, 신탁재산으로 인한 수익도 계속 당초 위탁자가 향유하고 있는 점, 각 신탁계약 및 이전계약을 통하여 법인인 당초 위탁자는 상당한 액수의 종합부동산세를 면할 수 있는 점 등에 의하여 알 수 있는 점 등을 종합하면, 위 신탁계약은 오로지 종합부동산세 등 조세를 회피하기 위해 체결된 것으로서 신탁의 실질을 갖추지 못했거나 탈법행위를 목적으로 한 신탁에 해당하므로 무효이다. 따라서 이 사건 과세처분은 적법하다.

재산세, 종합부동산세 과세처분 받은 부동산임대법인의 대응책

재산세, 종합부동산세 회피목적으로 신탁 및 신탁자 지위이전 수법을 사용한 경우 실질적 소유자인 원 위탁자에게 부과한 과세처분은 실질과세의 원칙, 탈법행위 방지, 신탁법의 취지 등을 고려하였을 때 적법하다고 사료되고, 이러한 하급심 판결이 계속 이어지고 있는 상황이므로 조만간 대법원도 같은 취지로 판결을 할 가능성이 높다고 판단됩니다.

따라서 원 위탁자인 부동산임대법인의 경우 이에 대한 대응책을 고민해 봐야 하는데, 최근 부동산 경기침체로 인하여 부동산 매매가 잘 이뤄지지 않고 시세도 하락하였을 뿐만 아니라 기존 전세가 보다 전세가가 하락하다 보니 법인 대표자가 개인 사재를 통해 차액 만큼의 전세보증금을 반환해 주어야 하는 상황인데다가 설상가상 막대한 재산세 및 종합부동산세 부담까지 떠 안게 되어 부동산임대법인을 계속적으로 운영하기는 사실상 어렵고 법인파산 절차를 통해 부채를 정리하고 법인을 소멸시키는 것이 최선의 해결책이라고 판단됩니다.

부동산임대법인이 법인파산을 하고자 할 경우 두 가지 문제를 가지고 고민하게 되는데 첫째, 대표자나 과점주주가 민사상 채무를 부담하게 되는지입니다. 그러나 대표자가 법인의 채무에 대해 연대보증을 하지 않은 이상 대표자가 전세보증금반환채무나 금융기관 대출금에 대한 변제의무를 부담하지 않습니다. 또한 재산세 및 종합부동산세는 모두 법인의 재산에 관하여 생긴 조세이므로 파산선고 전, 후를 불문하고 재단채권에 해당하여 파산재단 환가대금에서 우선변제 받게 되므로 파산절차가 종료한 이후에 과점주주가 2차 납세의무를 부담하게 되는 경우는 없습니다.

둘째, 부동산임대법인 대표자 소위 '전세사기'로 처벌받게 되는지입니다. 그러나 부동산임대법인이 전세기간 만료 시점 이르러 법인파산 절차를 진행하면서 전세보증금을 정상적으로 반환해 주지 못하게 되었다고 하더라도 전세계약 체결 당시를 기준으로 보면 대표자에게 사기의 미필적 고의가 있었다고 볼 수는 없기 때문에 사기죄는 성립하기 어렵습니다.

결국 전세기간 만료 후 전세보증금을 정상적으로 반환해 줄 수 없게 되었거나 재산세 및 종합부동산세를 납부하기 어렵게 된 부동산임대법인이라면 법인파산 전문변호사와 상담을 통해 채무를 정리하고 법인을 소멸시키는 방안을 적극적으로 고려해 보아야 할 것입니다.