[법인회생 Q@A] 41. 부동산매매계약 체결 후 계약금을 지급한 상태에서 매도인이 회생신청을 하면 매수인은 어떻게 대응해야 하나요?

안녕하세요 법인회생전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

오늘은 부동산매매계약 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 매도인이 회생신청을 한 경우 매수인이 어떻게 대응해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

부동산매매계약은 쌍무계약에 해당하고 회생절차개시 당시를 기준으로 보면, 매도인은 아직 소유권이전등기의무를 이행하지 않았고 매수인은 중도금 및 잔금지급의무를 이행하지 않은 상태, 즉 매도인과 매수인 쌍방이 의무를 미이행한 상태이므로 쌍방미이행 쌍무계약에 해당합니다.

채무자회생 및 파산에 관한 법률(이하 '채무자회생법'이라 합니다)은 쌍방미이행 쌍무계약에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

채무자회생법에 따르면, 매수인은 채무자 회사에 대해 회생절차가 개시되면 관리인에게 계약해제 또는 이행 여부에 대해 확답을 해 줄 것을 최고하면 됩니다. 이때 관리인이 이행을 선택하면 계약대로 상호 이행하면 되기 때문에 아무런 문제가 발생하지 않지만, 만일 계약을 해제한다면 매수인은 채무자회생법 제121조에 따라 기 지급한 계약금에 대해서는 공익채권자로서 그 전액의 반환을 청구할 수 있고, 나아가 해제로 인하여 손해가 발생한 것이 있다면 그 손해에 대해서는 회생채권자로서 권리행사를 할 수 있게 됩니다.

결국 매수인은 계약금을 지급한 상태에서 매도인이 회생을 신청하더라도 다른 채권자들과는달리 계약금을 돌려 받지 못하는 손해를 입을 염려는 없고 다만, 부동산을 취득하고자 한 목적을 달성하지 못할 수 있을 뿐입니다. 그러나 관리인이 해제를 선택하기 위해서는 그 사유 및 기 지급받은 계약금 전액의 상환방법과 시재 등을 기재하여 법원의 허가를 얻어야 하는 반면, 매매계약의 이행을 선택하면 지급받은 매매대금을 회사의 운영자금으로 사용할 수 있기 때문에 비정상적인 저가 매각이 아닌 이상 계약이 해제되는 경우를 상정하기는 어렵다고 보입니다.