안녕하세요 법인회생 전문 법률사무소마스터 김성모변호사 입니다.
오늘은 최근 자주 상담을 받고 실무에서 문제가 되고 있는 임대차보증금반환채권에 대해 알아보겠습니다.
회생절차에서의 임대차보증금반환채권의 성격에 대해서는 이미 기존 포스팅에서 자세히 설명드렸으니 아래 링크를 먼저 참고하시 바랍니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하고 있습니다.
여기서 ”제3자에 대하여 효력이 생긴다“는 것을 강학상 대항력이라 하는데, 그 의미는 자기보다 후순위 권리자 또는 양수인에 대하여 임차목적물을 계속 사용·수익하며 인도를 거절할 수 있다는 뜻입니다.
대항력의 요건 중 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자에게 공시하는 방법으로 마련된 것으로 등기에 갈음하는 것이므로 주민등록이 임대차를 공시하는 효력을 가지는지 여부는 사회통념상 임차인이 그 건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지에 따라 결정됩니다.
주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다.
공시방법으로서 주민등록은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다. 나아가 임차인이 임차주택을 간접점유하는 경우에 직접점유자가 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 임차인은 대항력을 취득합니다.
한편, 채무자회생 및 파산에 관한 법률 제141조 제1항은 ”회생채권이나 회생절차개시 전의 원인으로 생긴 채무자 외의 자에 대한 재산상의 청구권으로서 회생절차개시 당시 채무자의 재산상에 존재하는 유치권ㆍ질권ㆍ저당권ㆍ양도담보권ㆍ가등기담보권ㆍ「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권ㆍ전세권 또는 우선특권으로 담보된 범위의 것은 회생담보권으로 한다“고 규정하고 있습니다.
위 규정에 따르면 우선특권으로 담보된 채권은 회생담보권으로 보기 때문에 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따라 우선변제권을 가지는 임차보증금반환채권은 회생담보권으로 취급됩니다.
주택임대차나 상가임대차에서 임차인이 우선변제권을 가지기 위해서는 대항력과 확정일자를 갖추고 있어야 하는데 늦어도 채무자에 대한 회생절차개시결정 전까지만 갖추면 회생담보권(임차보증금반환채권)으로 인정될 수 있습니다.
최근, 5년 후 분양전환 임대주택의 시공사가 임대차 계약 후 5년이 지난 시점에 회생신청을 하게 되자 임차인들이 회생담보권으로 신고를 하였는데 관리인이 임차보증금반환채권은 회생채권이라고 하면서 이의통지를 한 사례가 있었고, 임차인이 임대인에 대한 회생절차개시 신청 전에 임대차계약을 체결한 후 임차인의 어머니가 먼저 전입신고를 하고 개시신청 후에 확정일자를 받은 다음 개시결정 후에 임차인 본인이 전입신고를 한 사안에서도 관리인이 회생채권이라고 하면서 이의통지를 한 사례가 있었습니다.
그러나 위 2가지 사안 모두 앞서 설명드린 내용에 따르면 회생절차에서는 회생담보권으로 인정될 수 있다고 봐야 하므로 이의통지를 받은 임차인들은 조사기간 말일로부터 1개월 이내에 반드시 채권조사확정재판신청을 제기하여야 하고, 만일 위 기간을 도과하게 되면 실권됨을 유의해야 합니다.
참고로 종래에는 대항력과 확정일자 중 하나라도 갖추지 못해 우선변제권을 갖지 못한 임차인에 대해서도 임차보증금반환채권의 특수한 성격을 고려하여 채무자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하거나 목적물을 처분할 경우 임대차보증금 전액을 변제하는 것으로 회생계획안을 작성한 경우도 있었으나 최근에는 다른 회생채권자들과 비교하였을 때 평등의 원칙에 반할 소지가 있어 채권자들이 이의를 제기할 가능성이 높기 때문에 극히 예외적인 경우가 아닌 이상 그러한 회생계획안은 작성하지 않고 있습니다.
