[일반회생] 분양계약 중도금 잔금 연체 일반회생vs개인회생

안녕하세요 일반회생 전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

최근 부동산경기 침체가 지속되고 부동산가격 하락세가 지속되면서 아파트나 지식산업센터를 분양받았다가 중도금이나 잔금을 연체하는 사례가 늘어나고 있습니다.

자기자본, 즉 자금력이 부족한 수분양자는 프리미엄을 받고 전매하거나 임대를 하면 된다는 생각에 분양신청을 했을텐데 마이너스피가 붙거나 임대 자체가 안되는 최악의 상황이 발생하고 있는 것입니다.

이러한 상황 속에서 최근 개인파산이나 회생을 문의하는 분들이 있는데요. 따라서 오늘은 분양계약을 한 후 중도금, 잔금을 연체한 채무자가 회생이나 파산을 신청할 때 발생하는 쟁점에 대해 알려드리겠습니다.

회생을 신청하면 분양계약을 해제할 수 있는가?

채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 '채무자회생법'이라 함)은 회생 신청 당시 채무액을 기준으로 회생담보권 15억원 이하 또는 회생채권 10억원 이하인 경우에는 개인회생 절차의 대상으로 정하고 있습니다. 따라서 실무에서는 회생담보권이 15억원을 초과하거나 회생채권이 10억원을 초과하는 개인채무자에 회생절차를 일반적인 회생절차 규정을 따른다고 보아 '일반회생'이라고 칭하고 있습니다(즉 개인회생은 법률용어이지만 일반회생은 실무상 용어입니다).

한편, 채무자회생법 제119조 제1항은 쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택권, 즉 "쌍무계약에 관하여 채무자와 그 상대방이 모두 회생절차개시 당시에 아직 그 이행을 완료하지 아니한 때에는 관리인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다"고 규정하고 있는데, 개인회생 절차에는 이러한 규정이 없습니다.

따라서 일반회생 대상 개인채무자는 분양계약이 해제되지 않은 상태에서 시행사로부터 중도금, 잔금 및 연체이자의 독촉이나 소송을 당하고 있다면 일반회생을 신청하고 개시결정이 내려지면 관리인의 지위에서 분양계약을 해제할 수 있습니다(결국 개인회생 대상 채무자는 회생절차를 진행하더라도 분양계약을 해제할 수는 없습니다).

일반회생 절차에서 해제권을 선택함으로써 채무가 줄어든 경우

회생절차개시 신청 당시 기준으로 중도금, 잔금, 연체이자와 그외 채무를 합친 회생채권이 10억원을 초과하여 일반회생을 신청하였으나 개시결정 이후 관리인의 지위에서 분양계약을 해제함으로써 회생채권이 10억원 이하로 줄어든 경우에 일반회생 절차를 계속 진행해야 하는지, 회생절차폐지 사유가 되는지 문제됩니다.

즉 개시결정 이후 관리인이 계약해제권을 선택하면 중도금, 잔금 청구권은 소멸하고 분양계약에서 정한 손해배상청구권만 행사할 수 있게 되는데 대부분 분양계약상 손해배상에 관한 내용은 계약금 몰취와 일정 비율의 위약금이기 때문에 회생채권으로 인정되는 손해배상채권은 중도금과 잔금을 합한 금액 보다는 줄어들게 되고 그로 인해 회생채권이 10억원 이하가 될 수 있는 경우가 발생하게 되는바, 이때 개인회생절차 진행을 위해 일반회생 절차를 폐지해 달라고 할 수 있는지가 문제됩니다.

그러나 채무자회생법은 회생절차개시 신청 당시 채무액을 기준으로 개인회생과 일반회생을 구분하기 때문에 일반회생절차 개시결정 이후에 채무액이 줄어들었다고 하여 그 자체로 회생절차폐지 사유가 되지는 않습니다. 다만, 재정적 위기로 인하여 파탄에 직면해 있는 개인 채무자의 효율적인 회생을 목적으로 하는 채무자회생법의 취지와 분양대금을 지급할 여력이 없어 회생에 이르게 된 채무자의 사정을 고려하면 일반회생 절차를 폐지하고 개인회생 절차를 진행할 수 있도록 배려하는게 타당하다고 사료됩니다.

회생계획인가 이후 수행을 못하게 되는 경우

회생계획인가결정을 받고 종결 전에 수행을 하지 못하면 필요적 파산선고를 받게 되나 부동산매각이 지연되는 등 특별한 사정이 없는 한 인가결정이 나면 대부분 3개월 이내에 종결을 하기 때문에 필요적 파산이 선고되는 경우는 실무상 거의 없습니다. 만일 회생절차 종결 이후에 회생계획대로 변제를 하지 못하면 그때까지 남아 있는 채무액수가 개인회생 대상이면 개인회생 신청을 할 수 있고, 파산사유가 있다고 판단되면 개인파산을 신청할 수도 있습니다.

처음부터 개인파산을 신청할 수 있는가?

분양계약에 따른 중도금, 잔금을 지급할 여력이 없고 계속적이고 정기적이 소득이 없다면 곧바로 개인파산 면책신청을 할 수 있습니다. 그러나 정기적인 소득이 있는 채무자는 개인회생 또는 일반회생을 신청해야 합니다. 특히 채무자가 의사, 약사 등 고소득전문직이라면 설령 현재 병원이나 약국 운영이 어렵게 되었거나 휴직상태라고 하더라도 곧바로 개인파산면책 신청을 할 수는 없고 의사 또는 약사 면허가 취소되는 등 특단의 사정이 없는 한 회생절차를 먼저 거쳐야 합니다. 다만, 일반회생 절차에서 채권자부동의로 회생절차가 폐지되면 그때 개인파산면책 신청을 할 수는 있습니다.