[민사] 기존 채권 담보 목적 임대차계약의 대항력

안녕하세요 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

오늘은 채권자가 기존 대여금 채권을 담보하기 위한 목적으로 채무자와 대여금을 임차보증금으로 하는 주택임대차계약을 체결한 경우 그 주택임차권으로서 공매 또는 경매절차에서 낙찰받은 주택의 양수인에게 대항할 수 있는지에 관하여 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사실관계

▶ 고양시 덕양구 소재 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 함)에 관하여 1997. 12. 22. 현대산업개발 주식회사 명의의 소유권보존등기가 경료되고, 1998. 1. 22. 소외인 명의의 소유권이전등기가 경료되었다.

▶ 피고는 1996년경 소외인에게 1억 5,000만 원을 대여하였다가 이를 변제 받지 못하자, 1997. 11. 6. 소외인로부터 이 사건 아파트를 임차하기로 하여 소외인과 임대차보증금 1억 1,500만 원, 임대차기간 1997. 11. 22.부터 24개월로 하는 임대차계약을 체결하고, 1997. 11. 19. 주민등록 전입신고를 마쳤다.

▶ 원고는 1999. 9. 20. 국세채권에 기한 공매절차에서 이 사건 아파트를 매수하여 1999. 12. 28. 그 명의로 소유권이전등기를 마친 다음 피고에게 이 사건 아파트의 명도를 요청하였으나 피고가 임차보증금의 반환을 요구하면서 명도를 거부하자 피고를 상대로 건물명도청구의 소를 제기하였다.

판결요지

주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.

평석

위 대법원 판례는 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하더라도 그것이 통정허위표시로서 무효라서 사정이 없는 한 주택임대차보호법상 주택의 인도와 전입신고 요건을 갖추면 대항력을 갖는다는 취지로서 기존 대여금 채권을 담보하기 위한 목적의 임대차계약의 유효성을 인정했다는데 의의가 있습니다.

위 판결이 나온 이후에도 대법원은 "임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니 한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다" 판시(대법원 2022. 3. 12. 선고 2000다24184판결 참조)함으로써 임대차계약이 형식적으로 체결되었는지 아니면 실질적으로 임대차의 실질적 요건을 갖추고 있는지에 따라 달리 판단하고 있습니다.

제가 최근 수임하여 진행하고 있는 사건도 위 판례와 쟁점이 거의 동일한데 결국 재판에서 승패는 임차인이 기존 채권을 임차보증금으로 전환하기로 한 임대차계약을 체결한 것이고 나아가 실제로 그 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다는 사실을 입증하느냐 여부에 따라 달라지게 될 것입니다.

따라서 건물명도소송을 당한 임차인(채권자)은 임대인(채무자)에게 금전대여에 관한 통장거래내역서, 차용증, 주민등록초본, 관리비 및 도시가스 등을 직접 납부했다는 통장거래내역서 등을 증거로 제출하여 임차권과 대항력을 입증해야 할 것이고, 만일 입증이 되면 법원은 임대차보증금 상환과 동시에 건물을 인도하라는 동시이행판결을 선고하게 될 것입니다.