[개인회생] 임대사업자 임대의무기간 중 개인회생 임의경매 취득세 추징 과태료 부과 여부

안녕하세요 개인회생 전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

오늘은 임대사업자가 임대의무기간 중 개인회생신청을 하였는데 임대 목적 부동산이 임의경매로 매각된 경우 이미 면제받았던 취득세를 추징당할 수 있는지 여부에 대해 조세심판원 결정(조세심판원 2021. 11. 23. 2021지0773 결정)을 통해 알아보고 아울러 과태료부과 가능성에 대해서도 살펴보겠습니다.

사건개요

▶ 청구인은 2017.12.15. OOO(이하 "이 건 오피스텔"이라 한다)를 취득(분양)한 후,｢지방세특례제한법｣(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정되기 전의 것, 이하 "지특법"이라 한다) 제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 분양받은 전용면적 60제곱미터 이하인 오피스텔로 신고하여 취득세 등을 면제받았다.

▶ 이후, 처분청은 이 건 오피스텔이 임대의무기간 내인 2020.6.26. 임의경매로 매각되어 추징사유에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 면제된 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 합계 000원(가산세포함)을 2020.10.28. 부과‧고지하였다.

▶ 청구인은 이에 불복하여 2020.11.26. 심판청구를 제기하였다.

청구인 주장 및 처분청 의견

청구인 주장

청구인은 2018년 사업이 극도로 어려워져 여러 가지 채무와 가지고 있던 부동산을 담보로 대출을 진행하였는데, 개인적으로 부동산을 처분하여 해결하고자 하였지만, 부동산 시장이 워낙 좋지 않아 매매가 이루어지지 않아 갚을 능력이 안 되어 결국 어쩔 수 없이 2018.8.6. 개인회생을 신청하였다.

개인회생이 시작된 이후부터 세입자들로부터 임대료를 단 한 번도 받은 적이 없었는데, 2020년이 넘어서 법원에서 이 건 오피스텔은 임의경매로 매각되었고, 청구인은 배당금 한 푼 받지 못하였다.

사정이 이러하여 어쩔 수 없이 경매가 이루어졌고, 여전히 개인회생이 진행 중이며, OOO원 이상 되는 세금을 납부할 형편이 되지 않음에도 처분청이 한 이 건 처분은 부당하다.

처분청 의견

임대의무기간에 임대주택을 매각하더라도 취득세 추징에서 제외되는 경우는 ｢임대주택법 시행령｣ 제13조 제2항 제2호 및 제3호에 따라 부도 등으로 시장·군수·구청장의 허가를 받았거나 임차인이 임대주택의 분양전환에 합의하여 시장·군수·구청장에 신고한 경우에 한하는 것(조심 2017지648, 2017.8.28. 참조)인바, 청구인이 이 건 오피스텔을 시장·군수·구청장에게 허가 등을 받지 않고 임대의무기간(4년) 이내인 2020.6.26. 임의경매로 매각한 사실이 확인되므로 처분청이 기 감면한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다.

심리 및 판단

쟁점

청구인이 이 건 오피스텔을 관련 법령에서 정한 추징 제외 사유 없이 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보아 취득세를 추징한 처분의 당부

관련 법령

사실관계 및 판단

1. 사실관계

(가) 임대사업자 등록증에 의하면, 청구인은 2017.12.9. 민간임대주택 소재지는 이 건 오피스텔, 민간임대 주택의 종류는 단기임대, 민간임대 주택의 유형은 준주택(오피스텔), 민간임대 주택의 규모는 40㎡ 이하로 하여 임대사업자로 등록하였다.

(나) 청구인은 2017.12.15. 이 건 오피스텔을 취득(분양)하고 지특법 제31조 제1항의 규정에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60제곱미터 이하인 오피스텔로 신고하여 취득세 등을 감면받았다.

(다) 대법원 전자소송 내역에 따르면, 청구인은 2018.8.6. 개인회생을 신청하였고 2018.12.5. 개인회생개시결정(OOO)된 사실이 확인된다.

(라) 이 건 오피스텔은 2020.6.26. 임의경매로 매각되어 제3자에게로 소유권이 이전되었다.

(마) 처분청은 청구인이 이 건 오피스텔을 임대의무기간(4년) 이내에 매각한 것으로 보아 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함)을 2020.10.28. 부과‧고지하였다.

2. 판단

(가) 지특법 제31조 제2항에서 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각․증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있고, 지특법 시행령 제13조 제1항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조 제4항 또는 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조 제4항에서 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있다.

(나) 위와 같은 법령의 내용에 비추어 볼 때, 임대의무기간에 임대주택을 매각하더라도 취득세 추징에서 제외되는 경우는 ｢임대주택법 시행령｣ 제13조 제2항 제2호 및 제3호에 따라 부도 등으로 시장․군수 또는 구청장의 허가를 받았거나 임차인이 임대주택의 분양전환에 합의하여 시장․군수 또는 구청장에 신고한 경우에 한하는 것이고, 임대사업자가 임대의무기간 중에 부도, 파산 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 임대주택의 소재지 관할 시장의 허가를 받아 양도하는 외의 사유로 임대의무기간 중 임대주택을 양도하게 되면 감면된 취득세는 추징대상에 해당된다 할 것이다.

(다) 청구인은 임대의무기간이 경과하기 전 2020.6.26. 임의경매에 의하여 이 건 오피스텔을 매각하였고, 경제적 사정의 악화로 더 이상 임대사업을 계속할 수 없었다는 사정만으로는 추징 제외 사유에 해당한다고 보기 어려우므로 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

과태료 부과 가능성

민간임대주택에 관한 특별법 제67조는 "임대사업자가 시장, 군수, 구청장의 허가를 받지 아니하고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 경우 3천만원 이하의 과태료를 부과한다"고 규정하고 있습니다. 따라서 임의경매로 임대주택이 매각된 경우에도 과태료 부과처분을 받게 되는지 의문이 들 수 있으나, 임의경매 또는 강제경매는 임대사업자가 자신의 의지로 양도한 것이 아니라 근저당권자의 경매신청 또는 집행권원을 가진 채권자의 경매신청에 의해 경매절차에 따라 매각이 되는 것이므로 과태료 부과 가능성은 없습니다.