[법인파산] 부동산임대업 법인파산 가능한가?

안녕하세요 법인파산 전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

최근 부동산가격이 급락하고 전세가도 하락하면서 전세보증금을 레버리지로 하여 부동산을 매입한 후 부동산임대업을 영위하는 회사의 법인파산 문의가 많이 늘고 있습니다.

따라서 오늘은 부동산임대업 회사의 법인파산 관련하여 주로 궁금해 하시는 사항에 대해 정리해 보겠습니다.

부동산임대업 법인파산

1. 부동산임대업 회사도 법인파산이 가능한가?

일반적으로 법인은 공익법인, 영리법인, 민법, 상법상의 법인, 특별법상의 법인이든 불문하고 모두 파산능력이 있고, 이미 해산하여 청산 중에 있는 사법인도 파산능력이 있습니다. 또한 권리능력 없는 사단 또는 재단으로서 대표자가 있는 것은 파산능력을 인정하고 있습니다. 다만 민법상 조합은 단체적 성격이 약하므로 파산능력이 없습니다. 따라서 영리목적으로 설립된 부동산임대업을 영위하는 회사도 당연히 파산을 선고받을 수 있습니다.

2. 부동산임대업 회사가 파산신청을 하게 되면 대표자는 사기죄로 처벌되나요?

최근 언론을 통해 전세사기 문제가 커다란 사회적 파장을 낳았고 정부도 전세사기범죄자에 대해서는 엄벌 의지를 나타낸 바 있기 때문에 부동산임대업 회사가 법인파산 신청을 하면 대표자가 사기죄로 처벌되는 것은 아닌지 궁금해 하시는 분들이 많습니다.

그러나 전세사기범죄는 소위 바지 임대업자(소유자)와 공인중개사가 공모하여 세입자와 전세계약을 체결하고 전세보증금을 받은 다음 세입자가 확정일자를 받기 전에 근저당권을 설정하고 대출을 받아 추후 전세건물이 경매에 넘어갈 경우 전세보증금을 우선변제받을 수 없게 하는 수법으로 전세보증금을 편취하는 경우를 말합니다.

따라서 임대사업자가 전세계약을 체결할 당시 선순위세입자가 있다는 사실을 고의로 숨기거나 전세계약체결일(확정일자 전)에 담보대출을 받아 선순위 근저당권이 생기되는 사정을 고지하지 않는 등의 방법으로 세입자를 기망한 것이 아니라 단순히 전세계약체결 당시보다 집값 또는 전세값이 하락하는 등의 사유로 만기일에 전세보증금을 반환해 줄 수 없게 된 경우에는 사기죄가 성립할 수 없습니다.

3. 부동산에 관한 종합소득세 등 세금은 과점주주가 2차 납세의무를 부담해야 하나요?

과점주주는 주주 1인 또는 특수관계인이 소유하는 주식의 합계가 당해 법인의 발행주식총수의 100분의 50을 초과하는 경우를 의미하고, 이러한 과점주주는 제2차 납세의무를 지게 되는데 2차 납세의무는 주된 납세의무자인 법인이 납부기한 내에 조세를 납부하지 못하고 체납처분을 받은 경우에 성립한다고 봅니다.

따라서 법인에게 부과된 종합부동산세 등 조세가 체납된 상황에서 법인파산을 하게 되면 일응 과점주주는 제2차 납세의무를 질 수 있습니다. 그러나 조세채권 중 ① 파산선고 전에 성립된 조세이거나 ②파산선고 후에 성립된 조세 중 파산재단에 관하여 생긴 것은 재단채권에 해당하고, 재단채권은 파산재단(파산선고 당시 채무자가 가지는 모든 재산을 구성됨) 전체로부터 파산절차에 의하지 아니하고 수시로 파산채권에 우선하여 변제받게 되므로 실질적으로 파산재단을 환가하여 재단채권인 조세채권을 변제하기 부족하지 않은 이상 과점주주가 2차 납세의무를 부담할 가능성은 없습니다.

참고로 증여세, 종합부동산세, 재산세, 자동차세는 납세의무 성립일이 파산선고 전은 물론이고 파산선고 후인 경우에도 재단채권에 해당합니다.

[납세의무 성립일]

4. 법인파산에 필요한 절차비용과 변호사 보수는 얼마인가요?

법인파산 절차비용은 인지,송달료와 예납금이 있습니다. 인지대는 2,700원, 송달료는 40회분+채권자수×3회분입니다(1회분 송달료: 5,200원)

예납금은 원칙적으로 파산신청 당시 재무상태표상의 부채총액을 기준으로 하는데 다음과 같습니다.

변호사보수는 부채총액, 채권자수, 매출규모 등 난이도와 회사의 규모에 따라 달라지고 각 변호사마다 다르기 때문에 일률적으로 말하기 어렵습니다. 참고로 저는 가급적 위 예납금과 비슷하게 책정하고 있습니다.

5. 법인파산 절차는 어느 정도 걸리나요?

법인파산절차는 대략적으로 신청서 제출→심사→비용예납명령→심문사항발송→심문사항 답변서 제출→심문→파산선고결정(대략 1개월 내지 2개월 소요)→파산관재인 파산재단점유,관리착수, 봉인, 장부폐쇄, 가액평가, 재산목록, 재무상태표 작성→채권신고→제1회채권자집회→파산재단 환가→배당→임무종료에 의한 계산보고를 위한 채권자집회→파산종결→등기촉탁 순으로 진행되는데, 환가할 재산이 없거나 쉽게 환가가 가능한 경우에는 6개월 정도 소요되나 그렇지 않은 경우에는 종결시까지 1년 이상 소요될 수 있습니다.

다만, 파산선고 이후에는 파산관재인이 법인의 모든 재산에 대한 관리처분권을 행사하므로 대표자가 특별히 신경쓸 일은 없습니다.