[개인회생] 서울회생법원 개인회생절차에서 전세사기피해자 지원 방안 마련

안녕하세요 개인회생전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

작년부터 올해까지 전세사기피해자가 급증하면서 심각한 사회문제로 부각되었고 국회에서는 2023. 6. 1. 전제사기피해자 지원 및 주거안정에 관한특별법을 제정하여 시행에 들어갔습니다. 그러나 전세사기피해자는 전세보증금을 돌려받지 못하게 되었음에도 전세대출금은 전액 변제해야 하는 상황으로 인하여 대출기관의 독촉 등에 시달리고 경제생활이 어려워질 수밖에 없는데요.

서울회생법원은 이러한 ‘성실하지만 불운한 채무자’에 해당하는 전세사기피해자가 경제적으로 재기할 수 있도록 지원하기 위해 변제기간을 3년 미만으로 단축시키고, 전세사기피해자인 채무자가 반환받지 못하는 전세보증금 상당액을 청산가치에 반영하지 않음으로써 매월 납입하는 변제액의 부담을 경감하는 방안을 마련하여 2023. 9. 1.부터 시행하였습니다.

위 실무준칙의 시행에 따라 전세사기피해자의 구체적인 변제기간은 실무상 대체로 ‘2년’을 기준으로 정해질 것으로 예상되고 있습니다.

한편, ① 채무자가 전세사기피해자인 경우(특별법상 ‘전세사기피해자등 결정’을 받거나 그에 준하는 경우), 위 ①에 해당하지 않는 단순 전세보증금 미반환 사안이라도, ② 전세 목적 부동산의 경매가 완료되었는데도 전세보증금을 반환받지 못한 상태로 해당 부동산의 인도가 완료된 경우 또는 ③ 임대인이 파산선고 또는 회생절차개시결정을 받은 경우에는 전세보증금의 청산가치를 0원으로 산정하여, 그 금액만큼을 변제액에서 제외함으로써 채무자가 매월 납입하는 변제액의 부담이 경감될 수 있도록 실무를 운용할 계획이라고 합니다.

변제기간 단축 방안과 달리 청산가치 미반영 방안의 경우에는 특별법상 전세사기피해자등 결정을 받지 않았지만 채무자 구제의 합리적 필요성이 있는 일정한 경우까지로 보호 범위를 확대하여 특별법상 보호의 사각지대를 보완할 계획입니다. 즉 위 세 요건 중 하나에 해당하지 않는 경우에도 전세사기피해자가 전세 목적 부동산에 대하여 경매절차에서의 우선변제권은 있으나 배당받을 수 있는지가 불분명한 경우 임대차보증금반환채권의 청산가치를 전세보증금액보다 감액할 수 있도록 하였습니다.

다만, 채무자가 전세사기피해를 주장하더라도 전체 채무액에서 전세사기피해액이 차지하는 비중 등 각 사안의 개별적 사정을 고려하여 전세사기피해가 지급불능의 주된 사유가 아니라고 판단될 경우 지원방안의 적용을 제외할 수 있도록 하고, 변제기간 중 전세사기피해자가 전세보증금을 반환받아 청산가치가 상향되는 경우 이를 반영한 재산목록을 제출하게 하고, 기존 인가된 변제계획안의 총 변제액이 상향된 청산가치에 미달하는 경우 청산가치를 보장하는 변제계획으로 변경 신청할 의무를 부과함으로써 채권자를 보호하고 제도의 남용에 대처할 계획이라고 합니다.