[민사] 공인중개사와 의뢰인 사이에 체결한 최고 요율에 의한 약정 중개보수가 신의칙에 반하여 과다하다고 판단하여 일부를 감액한 사례

안녕하세요 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

아파트를 비롯한 부동산 거래를 할 때 공인중개사를 통한 중개거래와 일반화 되어 있는데다가 최근 부동산 가격이 급등하다 보니 공인중개사에게 지급하는 중개수수료에 관한 불만과 분쟁이 종종 일어납니다.

오늘은 공인중개사와 의뢰인 사이에 중개보수에 관한 약정이 있었다 하더라도 그 중개보수금이 신의칙에 반하여 과다할 경우에는 감액할 수 있다는 취지의 하급심 판결을 소개해 드리겠습니다.

사실관계

○ 원고는 공인중개사로서 서울 도봉구 C에서 ‘D공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 사람이다.

○ 피고는 2021. 6. 5. 원고의 중개로 피고 소유의 서울 도봉구 E아파트 F호를 G, H에게 매매대금 1,250,000,000원으로 매도하고 잔금을 2021. 10. 8. 지급받기로 하는 내용의 아파트 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 당시 작성된 계약서에는 이 사건과 관련된 중개보수에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다.

○ 이 사건 매매계약서에 첨부된 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 피고가 원고에게 지급할 중개보수가 “12,375,000원(부가세 포함)”으로 기재되어 있고, 중개보수 산출내역과 관련하여 “1,250,000,000 × (0.9%), ※ 중개보수는 시·도 조례로 정한 요율에 따르거 나, 시·도 조례로 정한 요율한도에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하도록 한 요율에 따르며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다.”라고 기재되어 있고, 피고는 위 확인·설명서에 서명하였다.

○ 피고는 중개보수가 지나치게 과다하면서 1,000만원 지급하겠다고 하였고, 원고는 약정 보수 보다 적은 1,100만원의 지급을 요구하였으나 합의가 되지 않아 결국 원고는 피고를 상대로 중개보수금 지급청구의 소를 제기하였다.

판결요지

1. 중개보수 지급의무의 발생

피고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 원고에게 중개 보수를 지급하기로 약정한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 원고에게 아래에서 인정하는 중개보수와 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 이에 대하여 피고는, 이 사건 매매계약서에 기재된 중개보수비와 달리 원고와 사이에 중개보수비를 10,000,000원(부가가치세 포함)으로 하는 합의가 있었거나, 피고 측이 원고측으로부터 불합리한 중개서비스 및 부당한 대우를 받았으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하나, 을 제1, 2호증의 기재만으로는 피고의 위 주장사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다.

나. 중개보수의 범위

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같고(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조), 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다 (대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조).

한편, 공인중개사법 제32조 제4항에 의하면, 주택의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 지방자치단체의 조례로 정하도록 되어 있고, 이 사건 중개보수는 거래금액에 당시 시행 되던 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례에서 정한 최고요율(0.9%)을 적용한 금액으로 정해졌다. 그러나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 매매계약은 당시 1가구 2주택자인 피고의 상황으로 잔금 지급 전에 소유권이전등기가 이루어졌고, 잔금 지급의 차질없는 진행 및 그 담보를 위하여 매도인을 임차인으로 하는 임대차계약이 체결되는 등의 사정이 있었는데 그 과정에서 보증금 액수 및 잔금일을 만기로 하는 임대차계약 기간의 설정과 관련하여 피고측은 원고측에 자신들의 의사가 제대로 반영되지 않는다는 불만을 토로하기도 하였던 점, 이 사건 매매계약의 원활한 진행을 위하여 중개인 뿐만 아니라 매도인과 매수인 사이에서도 직접 신뢰관계를 유지하기 위하여 노력하면서 세부적인 이행 사항의 조율을 하기도 한 점, 이 사건 중개보수 액수에 대하여 이 사건 매매계약서의 기재에도 불구하고 피고가 10,000,000원을 제시하자 원고는 11,000,000원을 요구하면서 합의에 이르지 못한 점 등에 비추어 볼 때, 앞서 본 조례에 정해진 상한액을 기준으로 정한 이 사건 약정중개 보수는 과다하다고 보이므로 이를 11,000,000원{10,000,000원(=1.250,000,000원 × 0.8%) + 부가가치세 1,000,000원}으로 제한함이 상당하다.

따라서 피고는 원고에게 11,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 매매계약 잔금 지급일 다음날인 2021. 10. 9.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2023. 7. 11.까지는 원고가 구하는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.