[재개발] 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자도 주거이전비를 청구할 수 있는지 세입자에 해당하는지 여부(적극)

안녕하세요 재개발전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것) 제40조 제1항에 의하여 준용되는 구 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(2022. 2. 3. 법률 제18828호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법’이라고 한다) 제78조 제5항, 제9항, 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 의하면, " 공익사업인 정비사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다" 고 규정하고 있었습니다.

따라서 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 세입자에 '주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자'도 포함되는지에 관하여 다툼이 있었는데요, 이와 관련하여 최근 대법원은 주거용 건축물을 무상으로 사용하는 거주자도 세입자에 포함된다고 보아 주거이전비청구권을 인정하는 취지의 판결을 내렸습니다. 다만, 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항은 2020. 12. 11. 개정되면서 주거용 건축물의 세입자에 ‘무상으로 사용하는 거주자’도 포함된다고 명시하였기 때문에 위 판결의 의미는 퇴색되었다 할 것입니다.

판결요지 - 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다44392판결

가) 구 토지보상법 제78조 제5항은 주거용 건물의 ‘거주자’에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다고 규정하여 사용대가의 지급 여부를 구분하지 않고 주거용 건물의 거주자 일반에 대하여 주거이전비 등을 필요적으로 보상하도록 정하고 있다. 구 토지보상법 제78조 제9항은 주거이전비의 보상에 대하여는 국토교통부령이 정하는 기준에 의한다고 규정하고 있으나, 이러한 규정을 살펴보더라도 무상으로 사용하는 거주자를 주거이전비 보상대상에서 일률적으로 배제하는 내용이 규율될 것이라고 예상할 수 없다.

따라서 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 ‘세입자’에 무상으로 사용하는 거주자가 포함되지 않는다고 볼 경우, 이는 모법 조항의 위임 목적 및 취지와 달리 모법 조항에서 주거이전비 보상대상자로 규정된 자에 대하여 보상 자체를 받을 수 없도록 제한하는 것이어서 모법 조항의 위임 범위를 벗어난 것이 된다.

나) 주거이전비는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원인데(대법원 2010. 9. 9. 선고 2009두16824 판결 등 참조), 조기이주 장려 및 사회보장적 지원의 필요성이 사용대가의 지급 여부에 따라 달라진다고 보기 어렵다. 이와 같은 제도의 취지에 비추어 보더라도 보상대상자의 범위에서 무상으로 사용하는 거주자를 배제하는 것은 타당하지 않다.

다) 주거이전비와 이사비는 모두 구 토지보상법 제78조 제5항에 따라 보상되는 것으로 제도의 취지도 동일하다. 이사비의 경우 무상으로 사용하는 거주자도 보상대상에 포함됨에 이론이 없고, 양자를 달리 취급할 합리적인 이유를 발견하기 어려우므로, 주거이전비의 경우에도 보상대상에 무상으로 사용하는 거주자가 포함된다고 보는 것이 형평에 부합한다.

라) 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 ‘세입자’에 무상으로 사용하는 거주자도 포함된다고 보는 해석은 상위법령의 위임 범위와 제도의 취지, 구체적 타당성을 고려한 결과이다. 위 조항이 ‘세입자’라는 문언을 사용한 것은 같은 조 제1항의 ‘소유자’의 경우와 구분하기 위한 것으로 볼 수 있으므로, 위와 같은 해석이 문언의 가능한 의미를 벗어났다고 볼 것은 아니다.

마) ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙｣이 2020. 12. 11. 국토교통부령 제788호로 개정되면서 제54조 제2항의 주거용 건축물의 세입자에 ‘무상으로 사용하는 거주자’도 포함됨이 명시되었다. 앞서 살펴 본 사정에 더하여 개정 조항이 ‘세입자’라는 문언을 그대로 유지하면서 괄호 안에서 무상으로 사용하는 거주자가 ‘세입자’에 포함된다고 추가한 점 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 개정 조항은 기존 법령의 규정 내용으로부터 도출되는 사항을 주의적․확인적으로 규정한 것이라고 봄이 타당하다.