계약명의신탁이란
계약명의신탁이라 함은 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 체결하고 명의수탁자가 계약의 당사자가 되어 제3자(매도인)와 부동산매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기를 경료한 경우를 말합니다. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 함) 제4항 제2항 단서는 이러한 계약명의신탁에 따른 등기의 효력에 관하여 제3자(매도인)이 선의인 경우에는 유효하다고 규정하고 있습니다.
반면, 제3자가 악의인 경우에는 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이고, 매도인과 명의수탁자가 체결한 매매계약도 원시적으로 무효이므로 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되며 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없기 때문에 명의신탁자가 소유자를 상대로 부동산에 관하여 소유권이전등기청구를 하는 것도 허용되지 않고 다만, 명의수탁자를 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환청구만을 할 수 있습니다(대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결).
따라서 악의의 계약명의신탁에서 명의수탁자가 임의로 부동산을 처분하더라도 명의신탁자에 대한 관계에서 ‘타인의 재물을 보관하는 자’의 지위에 있다고 볼 수 없으므로 횡령죄가 성립할 수 없고, ‘타인의 사무를 처리하는 자’의 지위에 있다고 보기도 어려워 배임죄가 성립할 수 없으며, 매도인에 대한 관계에서도 횡령죄에서 ‘타인의 재물을 보관하는 자’ 또는 배임죄에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’의 지위에 있다고 볼 수도 없습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011도7361 판결)
명의신탁자와 명의수탁자의 법률관계
1. 부동산실명법 시행 전
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의수탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산에 관한 소유명의를 취득한 경우 위 법률의 시행 후 같은 법 제11조 소정의 유예기간이 경과하기 전까지는 명의신탁자는 언제라도 명의신탁 약정을 해지하고 당해 부동산에 관한 소유권을 취득할 수 있었던 것인데 실명화 등의 조치 없이 위 유예기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁 약정은 무효로 되는 한편, 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 되어 결국 명의수탁자는 당해 부동산 자체를 부당이득하게 되고, 같은 법 제3조 및 제4조가 명의신탁자에게 소유권이 귀속되는 것을 막는 취지의 규정은 아니므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 당해 부동산을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결).
2. 부동산실명법 시행 후
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다. 그런데 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득이므로 반환할 의무가 있습니다.
계약명의신탁에 부수한 정산약정의 효력
1. 부동산실명법 시행 전
부동산실명법이 시행되기 전에 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁 약정을 맺고 이에 따라 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 기하여 당해 부동산의 소유권이전등기를 자신의 명의로 마치는 한편, 장차 위 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하기로 하는 정산약정을 한 경우, 그러한 약정 이후에 부동산실명법이 시행되었다거나 그 부동산의 처분이 부동산실명법 시행 이후에 이루어졌다고 하더라도 그러한 사정만으로 위 정산약정까지 당연히 무효로 된다고 볼 수 없습니다(대법원 2021. 7. 21. 선고 2019다266751 판결 참조).
2. 부동산실명법 시행 후
부동산실명법 시행 후 계약명의신탁의 당사자들 사이에 그 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 그 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 하였다면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 무효입니다.
그러나 명의수탁자가 앞서 본 바와 같이 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 위에서 본 매수자금반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로 그 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효합니다( 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결).
