[민사] 임대인이 공인중개사에게 건물 임대에 관한 권한을 맡겨 운영하던 중 공인중개사가 보증금을 편취하는 등 불법행위를 저지른 경우 사용자책임을 부담하는지 여부

안녕하세요 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

요즘은 상당수 건물주들은 건물 임대관리를 공인중개사에게 맡겨 놓고 운영하는 경우가 많은데요.

그래서 오늘은 건물 임대인이 공인중개사에게 건물 임대차에 관한 일체의 권한을 맡겨 운영하던 중 공인중개사가 임대차보증금을 편취하는 등의 불법행위를 저지른 경우 사용자책임을 부담하는지에 최근 나온 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사실관계

판결요지

민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘⋅감독 아래 그 의사에 따라 사무를 집행하는 관계가 있으면 인정된다.

또한 타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘⋅감독의 범위 내에 속한다고 보이는 경우 그 타인은 민법 제756조에 규정한 피용자에 해당한다.

민법 제756조의 사용관계에 있어서 실질적인 지휘⋅감독 관계는 실제로 지휘⋅감독하고 있느냐의 여부에 의하여 결정되는 것이 아니라 객관적으로 지휘⋅감독을 하여야 할 관계에 있느냐의 여부에 따라 결정된다.

살피건대, 피고가 공인중개사 등에게 임대차계약의 체결, 월 임료와 보증금의 수령, 수선의무 이행, 보증금 반환 등의 업무를 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 것으로 보이는 점, 공인중개사 등은 피고의 의사에 따라 위와 같은 위탁 업무를 처리해야 할 것으로 보이고, 특히 임대차계약의 핵심인 월 임료와 보증금의 수령행위는 객관적으로 보아 위탁자인 피고의 지휘⋅감독 범위에 속하는 것인 점, 피고가 임대수익을 얻기 위해 오피스텔 임대 업무를 오랜 기간 공인중개사 등에게 전적으로 맡겨 놓고 임차인의 거주 현황, 임대차계약의 내용 등에 관하여 제대로 확인하지 않는 등으로 지휘⋅감독권의 행사를 게을리하여 공인중개사 등이 불법행위에 이르게 된 것인 점 등을 종합하면, 피고는 공인중개사 등의 불법행위에 대해 민법 제756조의 사용자책임을 부담한다(2022. 2. 11. 선고 2021다283834 판결 참조).