[재개발/재건축] 재건축조합 현금청산자가 청산금에 대한 지연손해금을 청구하기 위한 요건

안녕하세요 재건축전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

오늘은 재건축조합의 현금청산자가 조합을 상대로 청산금에 대한 지연손해금을 청구하기 위한 요건에 대해 알아보겠습니다.

재건축조합의 토지등소유자가 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 토지 또는 건축물만을 가지고 있는 경우, 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우에는 현금청산자가 됩니다.

그런데 재건축조합이 사업지연 등의 이유로 현금청산자에 대하여 청산금을 지급하지 않고 차일피일 미뤄지는 경우가 종종 있는데 이러한 경우 현금청산가 조합을 상대로 청산금 및 그에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

다만, 현금청산자의 소유권이전등기 및 인도의무와 재건축조합의 청산금지급의무가 동시이행관계에 있기 때문에 현금청산자가 소유권이전등기 및 인도의무의 이행제공을 하지 않는 이상, 청산금에 대한 지연손해금은 발생하지 않게 됩니다.

한편, 현금청산자는 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 준비하여 조합에게 수령을 독촉하였음에도 조합이 수령을 거절하는 경우가 있습니다.

이러한 경우에 과연 이행제공이 있었던 것으로 보아 지연손해금을 청구할 수 있는지 문제되는데, 최근 대법원은 " 소유권이전등기에 필요한 서류 및 출입문 열쇠 등을 변호사에게 맡긴 후 재건축조합에게 이를 수령하도록 통지하지 하였다면, 소유권이전등기의무 및 인도의무와 관련하여 합리적인 범위 내에서 신의칙에 따라 요구되는 이행제공을 마쳤다고 볼 여지가 많다"는 취지로 판시하였습니다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354 판결).

자세한 사실관계 및 판결요지는 아래와 같습니다.

사실관계

판결요지

구 ｢도시 및 주거환경정비법｣(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제47조 제1항은 ‘사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하는 등 그 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다’고 규정하고, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)의 정관 제43조 제4항도 위 구 도시정비법 제47조 제1항과 동일한 취지로 되어 있다. 여기서 ‘그 해당하게 된 날부터 150일’은 현금청산금 지급의무의 이행기를 정한 것으로 해석되고, 이러한 법리는 위 150일 이내에 청산금액이 확정되지 아니하였다고 하더라도 다르지 않다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다15141 판결 등 참조).

그리고 구 도시정비법 제47조 제1항에 따라 주택재건축사업의 사업시행자가 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무 및 토지 등을 사업시행자에게 인도할 의무를 부담하고, 이러한 토지 등 소유자의 소유권 이전의무 및 인도의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012다69159 판결 등 참조).

쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하는 것이며, 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차 이행의무와 매수인의 매매잔대금 지급의무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 된다(대법원 1996. 7. 30. 선고 96다17738 판결 등 참조).

이 사건에서 다음과 같은 사정, 즉 ① 통상적인 매매계약과 다르게, 원고의 일방적인 매도청구권 행사에 따라 이 사건 부동산에 관한 매매계약 성립이 의제되는 상황에서, 피고는 소유권이전등기 및 도의무 이행과 관련하여 자신이 단독으로 제공할 수 있는 일체의 서류를 변호사에게 보관시키면서 원고의 반대급부 제공과 무관하게 언제든지 그 서류 등을 수령할 수 있음을 통지하였다. 또한 그 후 원고가 그 수령에 응하지 않자 이를 공탁하기도 한 점, ② 설령 원고가 피고로부터 위 통지를 받고 이를 수령하지 않은 기간 동안 일부 서류의 유효기간이 만료되었다고 하더라도, 피고는 이를 언제라도 발급받아 교부할 수 있었던 것으로 보이는 점, ③ 이 사건에서 원고가 피고의 앞서 본 서류 등의 이행제공에 응하여 소유권이전등기를 마치기 위하여 필요한 노력을 하였다고 볼 만한 자료를 찾아볼 수 없고 도리어 원고는 위 서류 등의 수령자체를 사실상 거부하면서 소송 외에서 소유권이전등기를 마치기 위한 어떠한 노력도 하지 아니한 것으로 보이는 점을 종합하면, 피고는 위 서류 및 출입문 열쇠 등을 변호사에게 맡긴 후 원고에게 이를 수령하도록 통지하는 등의 방법으로 이 사건 부동산에 관한 자신의 소유권이전등기의무 및 인도의무와 관련하여 합리적인 범위 내에서 신의칙에 따라 요구되는 이행제공을 마쳤다고 볼 여지가 많다.