[재개발,재건축/판결] 사업시행자인 조합이 현금청산대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용을 공제하고 청산할 수 있다는 정관 조항을 근거로 사업비를 공제할 수 있는지 여부

안녕하세요 재개발, 재건축전문 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

오늘은 재개발, 재건축조합이 현금청산자에 대해 현금청산일까지 사업비 등을 공제할 수 있다는 정관규정만을 근거로 현금청산금에서 사업비를 공제하고 지급할 수 있는지 여부에 대해 알아보겠습니다.

이와 관련하여 대법원은 "현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 반환을 구할 수 있다"고 판시한바 있습니다.

그런데 문제는 현금청산자가 되기 전에 사업비공제에 관한 정관규정이 마련되어 있더라도 그 정관 규정이 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 정비사업비 분담기준과 비율을 정하지 않고 추상적으로만 규정하고 있는 경우에도 공제할 수 있는 여부입니다.

이와 관련하여 대법원은 "도시정비법령이나 정관에서 조합원이 되니 토지 등 소유자에게 현금청산을 통해 조합관계에서 탈퇴할 기회를 보장하고 있음에도 예측하지 못한 과도한 비용 부담으로 그 기회를 부당하게 제한하거나 조합관계에서 탈퇴하였다는 이유로 합리적인 범위를 넘어서는 불이익을 강요해서는 안 되는 점, 도시정비법령에서 현금청산 대상자를 상대로 현금청산 시점 이전에 발생한 비용을 부담하도록 할 수 있는지 여부 또는 그에 따른 비용 부담 절차 규정 등 일반적 조항을 전혀 규정하고 있지 않으므로, 정관으로 현금청산 대상자에게 사업비용 중 일정 부분을 부담하도록 정하고 있다면 정관 조항의 내용과 그 해석을 통해 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정 부분을 구체적으로 부담하도록 할 수 있는지 여부를 판단할 수밖에 없다는 점 등을 이유로 현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 하고, 이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두48437 판결).

자세한 사실관계 및 판결요지는 아래와 같습니다.

사실관계

당사자의 주장요지

1. 원고의 주장

원고는 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회한 자로서 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조 제1항 제1호, 피고 정관 제44조 제4항 제1호, 제2호에 따라 분양신청기간 종료일 다음날 현금청산대상자가 되었다고 할 것이며, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 대한 청산금 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2. 피고 조합의 주장

원고는 피고 정관규정에 의하여 조합원자격을 상실할 때까지 사업비를 분담할 의무가 있으므로, 원고들이 현금청산기준일 전날인 2014. 3. 2.까지 지출된 피고 조합의 총사업비에 대하여 종전자산 평가액의 비율에 따라 산정한 사업비분담금이 청산금에서 공제되어야 한다.

대법원의 판결요지

주택재건축사업에서 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없다. 다만 구 도시정비법에 따른 재건축조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 구 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결, 대법원 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 판결 등 참조).

현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정하여야 한다. 이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다.

이 사건 정관 조항은 현금청산 대상자가 부담하여야 할 비용 항목과 부담 기준 등을 합리적으로 예측할 수 있는 내용을 포함하지 않은 채 추상적으로 현금청산금에서 ‘사업비용’을 공제할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐이고, 그 밖에 도시정비법 또는 정관의 다른 규정을 통해서도 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 합리적인 비용 항목과 그 범위를 특정하기 어렵다.

따라서 조합은 개별 현금청산 대상자에게 구체적으로 적용될 수 있는 비용의 분담내역 등을 정하고 있지 않은 이 사건 정관 조항을 근거로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일부의 공제를 구할 수는 없다.