[민사/판결] 매매계약서의 매수인란에 " 외 1인"을 기재하는 방식으로 불특정인을 추가하여 매수인을 표시한 경우 계약상 매수인의 지위가 인정되는 범위

안녕하세요 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

오늘은 매매계약의 당사자확정과 관련한 중요한 판결이 나오서 소개해드리겠습니다.

최근 서울고등법원은 매매계약서에 매수인을 "외 1인"으로 기재하는 방식으로 불특정 다수인을 추가하여 매수인을 표시한 사건에서 "실제 매매계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 “외 1인”으로 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우, 계약 체결 시 매도인에게 “외 1인”에 해당하는 매수인의 명의를 특정하여 고지한 바가 없고, 매도인의 입장에서 이를 특정하거나 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 매매계약의 매수인의 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어진 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 한다"는 취지로 판시하였습니다.

자세한 사실관계, 당사자의 주장, 법원의 판결요지는 아래와 같습니다.

사실관계

당사자의 주장

1. 원고의 주장

원고는 부동산 중개업자인 D의 소개로 2007. 3. 30. 피고로부터 이 사건 입주권을 2억 1,500만 원에 매수하고, 그 매매대금을 모두 피고에게 지급하였으나, 이 사건 입주권의 매매가 구 주택법 제39조 등에 위반된다는 이유로 입주권이 무효가 되었는바, 피고가 수분양권 취득요건을 구비하지 못하여 수분양권이 발생하지 아니한 이상, 이 사건 매매계약에 따른 의무를 이행한 것이라고 할 수 없으므로, 원고는 이 사건 매매계약을 해제하고, 피고에게 원상회복으로 매매대금 2억 1,500만 원의 반환을 구한다.

2. 피고의 주장

이 사건 매매계약의 매수인은 원고가 아니라 D이다. 설령 원고가 매수인이라고 하더라도, 이 사건 매매계약서 제10항에 “본 계약은 잔금 지불 이후에는 매매가 완결될 것으로 간주하여 당사자 쌍방은 계약해제를 할 수 없다.”라고 명시되어 있는데, 원고가 이미 잔금을 지급하여 매매가 완결되었으므로, 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다

서울고등법원의 판결요지

① 이 사건 매매계약서에 매수인이 ‘D 외 1’이라고 기재되어 있으나, D의 도장만 날인되어 있고, 제1, 2 영수증에도 수령인이 ‘D 외 1인’이라고 되어 있는바, 이 사건 매매계약서 등에 D 외의 공동매수인의 명의를 확인하거나 추정할 수 있는 관련 기재나 단서가 전혀 없는 점, ② 원고가 아니라 D 및 E가 이 사건 매매계약에 따른 계약금 및 잔금 중 1억 4,500만 원을 피고 및 F에게 지급한 점, ③ 잔금 중 5,000만 원은 원고가 피고에게 직접 지급하였으나, 이후 피고가 원고에게 보낸 위 회신의 내용으로 미루어 볼 때, 당시 피고로서는 원고를 전매인으로 알고 있었을 가능성을 배제하기 어려운 점, ④ 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 H공사의 고위직 직원이어서, 본인의 매수 사실이 드러나는 것을 극력 회피하려 했던 것으로 보이는 점, ⑤ 당심 증인 D는, 이 사건 매매계약서 작성 당시 원고도 있었고, 본인은 중개인일 뿐 실제 계약 당사자는 원고라고 정확하게 이야기하였다고 증언하였으나, 이는 제1심에서 원고가 증거로 제출한 D의 진술서(“이 사건 매매계약서에 ‘D 외 1’로 기재한 것은 혹시 B와 A가 서로 연락하여 직접 거래할 것을 우려하였기 때문입니다.”라고 기재되어 있다)와 그 내용이 배치되어, 쉽사리 믿기 어려운 점(원고 역시 이 사건 조정신청서에 “중개업자 D는 원고가 직접 피고와 대면할 것을 꺼려하여 매도인이 누구인지 알려주지도 아니한 채, 직접 매매계약을 체결하였다.”라고 기재하였고, 당심에서 제출한 답변서에도 “소외 D는 원고가 직접 피고와 대면할 것을 꺼려하였고, ‘내가 나서서 계약해야 싸게 살 수 있다.’고 하며 피고에 대한 신상 정보도 정확하게 알려주지 않은 채 직접 이 사건 매매계약을 체결하였는바,”라고 기재하기까지 하였다), ⑥ 피고가 D와 원고를 공동피고로 계약무효확인의 소를 제기하였으나, 이는 이 사건 매매계약이 무효라는 재판을 받으면 입주권을 회복할 수 있다는 D의 제안에 따라 허위로 소를 제기하면서, 이 사건 매매계약서에 매수인이 ‘D 외 1’로 기재되어 있음을 감안하여 원고도 공동피고로 삼은 데 불과할 뿐, 반드시 피고가 원고를 이 사건 매매계약 체결 당시부터 매수인 또는 공동매수인으로 인식하고 있었다고 보기는 어려운 점, ⑦ 달리 이 사건 매매계약 체결 당시 매도인인 피고의 입장에서 ‘외 1인’에 해당하는 매수인 명의를 특정하거나 확정할 수 있었다고 볼 만한 객관적 사정을 찾아보기 어려운 점 등을 종합해 보면, 이 사건 매매계약의 매수인은 원고가 아니라 D라고 봄이 상당하다.

따라서 원고가 이 사건 매매계약의 매수인임을 전제로 한 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. [설령 원고의 주장대로 원고가 이 사건 매매계약의 매수인이라고 하더라도, 이행불능을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 그 이행불능이 채무자의 귀책사유에 의한 경우여야 하는데(민법 제546조), 앞서 인정한 사실들 및 이 사건 변론에 드러난 다음의 여러 사정, 즉 ① 원고는 당시의 지위상 법령에 의하여 이 사건 입주권의 매매가 금지되어 있음을 누구보다도 잘 알고 있는 상태에서, 스스로의 판단에 따라 이 사건 매매계약을 체결한 점, ② 원고는 H공사의 고위직 직원이었기에, 위반행위가 적발되면 그 후속 조치로 입주권이 무효화될 수도 있다는 점에 대해서도 잘 알고 있었을 것으로 보이는 점, ③ 피고가 분양 신청 당시 철거주택 외 다른 주택을 소유하는 등 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하였다고 볼 만한 자료가 전혀 없는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 매매계약의 이행이 불가능하게 된 것은 매수인인 피고의 책임 있는 사유에 기인한 것으로 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.]