[민사] 미등기전매, 중간생략등기의 효력

안녕하세요 법률사무소마스터 김성모변호사입니다.

오늘은 미등기전매, 중간생략등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

현행 부동산등기특별조치법은 아래와 같이 미등기전매를 금지하면서 이를 위반할 경우 형사처벌규정까지 두고 있습니다.

위와 같이 부동산등기특별조치법이 미등기전매를 금지하고 형사처벌 규정까지 두고 있음에도 현실에서는 미등기전매가 종종 이뤄지고 있는데, 이러한 미등기 전매의 사법상 효력에 관하여 대법원은 유효한 것으로 보고 있습니다.

즉 대법원은 “부동산등기특별조치법상 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여 위 법률 제2조 제2항 및 제8조 제1호에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록 되어 있으나, 이는 탈법, 편법을 이용한 부동산투기행위를 억제하기 위한 최소한의 규제일 뿐이며, 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라고 할 것이다”고 판시하였습니다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).

또한 당사자들 사이에 순차로 매매계약이 체결되었을 뿐 중간생략등기에 관한 합의는 없었는데 어떠한 연유로 최초 매도인에서 최종 매수인에게 이전등기가 경료되었을 경우 그 등기의 효력에 관하여 대법원은 “중간생략등기절차에 있어서 이미 중간생략등기가 이루어져 버린 경우에 있어서는, 그 관계 계약당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 이행된 이상, 다만 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로서는, 그 등기를 무효라고 할 수는 없다”고 판시하였습니다(대법원 1979. 7. 10. 선고 79다847 판결). 즉 위와 같은 중간생략등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 본 것입니다.

또한 “중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이므로, 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니므로 최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다”고 판시하였습니다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결).

한편, “농지취득 자격증명을 발급받지 못하여 소유권이전등기를 신청할 수 없는데도 불구하고, 농지 취득자가 순전히 전매이익을 취득할 목적으로 매수한 농지를 제3자에게 전매하였다면, 부동산등기 특별조치법 제2조 위반죄가 성립한다”고 판시하였고, “부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 제3항 소정의 소유권이전등기를 신청하지 아니한 자로서 부동산등기 특별조치법 위반의 범죄주체가 되는 ‘소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자’는 매매·교환·증여 등 소유권이전을 내용으로 하는 계약의 당사자를 가리키는바, 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면, 이와 같은 매수인 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이어서 대외적으로는 그 타인을 매매당사자로 보아야 하므로, 달리 특별한 사정이 없는 한 그 본인은 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자라고 볼 수 없다”고 판시하였습니다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007도7393 판결).