안녕하세요 법률사무소 마스터 대표 김성모 변호사입니다.
오늘은 부동산 매매계약과 관련하여 실무적으로 자주 상담을 하게 되는 가계약금에 관해 다시 한번 알아보도록 하겠습니다.
예를 들어 갑(매도인)과 을(매수인)이 갑 소유의 부동산에 관한 매매계약을 체결하기 전 위 부동산에 관하여 매매대금 2억 7,000만 원, 잔금지급일 2018. 10. 중순, 계약금은 매매대금의 10%라고 정하면서 갑의 요청에 의해 을이 2018. 4. 27. 가계약금 명목으로 300만 원을 송금하였고 본 계약은 이른 시일 내에 체결하기로 한다고 구두약정을 하였는데, 추후 을이 계약체결을 포기하고자 하는 경우 을은 기 지급한 가계약금을 반환받을 수 있는지, 반대로 갑이 계약체결을 거부하는 경우 가계약금 또는 계약금의 배액을 상환해야 하는지가 문제됩니다.
이러한 가계약금과 관련하여 일반 거래 현실에서는 계약체결을 포기하려는 사람이 누구인지에 따라 입장차가 매우 크고 다툼도 자주 일어 나는데요, 그러한 주된 이유는 우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있는 것에 반하여 이에 관한 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 법리가 명확히 정립되어 있지 않기 때문입니다.
가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 성격의 계약이기 때문에 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능합니다.
일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 체 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그칩니다.
위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같이 정리될 수 있습니다.
첫째, 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다.
둘째, 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다.
셋째, 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다.
넷째, 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다.
따라서 앞서 예시한 사건에서 갑과 을 사이에 달리 특별한 정함이 없는 경우 을은 가계약금의 반환을 청구할 수 없고, 반대로 갑이 본 계약체결을 거부한다면 계약금의 배액을 상환해야 할 것입니다.
※ 위 포스팅은 2018. 12. 11. 선고 된 대구지방법원 서부지원 2018가소21928 사건의 판결문을 주로 인용한 것입니다.
