안녕하세요. 법률사무소 마스터 대표 김성모 변호사입니다.
오늘은 개개발, 재건축 시공계약의 종류인 도급제와 지분제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
제가 현재 진행하고 있는 사건에서 시공계약의 성격이 도급제인지, 확정지분제인지에 관하여 다툼이 있었기에 다뤄보려고 합니다.
조합원 총회에서 시공사로 선정된 시공회사는 재개발, 재건축조합과 공사계약을 체결하게 되는데, 이때 공사계약의 체결방식은 정비사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누는가에 따라 도급제와 지분제로 나뉩니다.
도급제는 일반적인 건축공사의 발주방식으로서 건축물 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것을 말하고 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원의 추가부담이 있게 됩니다. 즉 시공사가 지급받아야 할 공사비가 확정적으로 정해져 있는 대신 사업의 변화에 따라 조합원의 무상지분 증감이 있는 방식입니다. 이러한 도급제는 건축공사의 진행속도가 빠르다는 점과 시공회사는 공사비만 받게 되나 나머지 개발이익은 조합원에게 돌아간다는 장점이 있으나 조합원들은 재개발,재간축사업이 종료되어 개발이익이 현실화 되기 이전에 수차례에 걸쳐 건추공사비를 지급하여야 하기 때문에 금전적이 부담이 따르게 되고 공사비 상승에 따른 추가비용을 부담하지 않은 경우 부실공사가 될 우려가 있다는 단점이 있습니다.
한편, 확정지분제는 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적(무상지분율)을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가,복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 방식을 말하는데, 이를 대물보상제도라고 부리기도 합니다. 이러한 확정지분제는 조합원 무상지분율을 계약 당시에 고정시켜 조합원들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가 개발이익이 있으면 시공사에 전부 귀속하고 일반분양가의 하락 혹은 미분양 등에 따른 위험도 시공사가 부담하게 됩니다.
현재 재개발, 재건축사업에서는 도급제가 주로 채택되고 있으나, 소규모 재건축사업의 경우에는 확정지분제가 이용되기도 합니다.
