법원 판결/소식
주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이 임차보증금반환채권에 대해 질권을 설정한 후 임대주택이 양도된 경우 질권자는 누구에게 임차보증금반환청구를 할 수있을까?
김프로이어
2018. 10. 23. 7:20
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주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이 임차보증금반환채권에 대해 질권을 설정한 후 임대주택이 양도된 경우 질권자는 누구에게 임차보증금반환청구를 할 수 있을까?
안녕하세요 김성모 변호사입니다.오늘은 주택임대차와 관련한 최근 대법원 판례 사안을 소개해 드리겠습니다.[사안]A는 乙 소유 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 뒤 위 주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다. A는 자신의 채권자 甲에게 위 임차보증금에 관하여 질권을 설정해 주었고, 乙은 질권 설정을 승낙하였다. 이후 B가 위 임차주택을 양수하였다. 甲은 누구에게 임차보증금 반환을 청구할 수 있을까?[해설] 주택임대차보호법은 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하여 주택임차인의 대항력을 규정하고 있고(제3조 제3항), 임차인이 대항력을 가지는 경우 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있습니다(제3조 제4항).판례는 "임대주택이 양도되는 경우 임차인을 보호하기 위하여 법률이 임대인의 지위 승계를 의제한 것은 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임차주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하며, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다"고 판시하고 있습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등). 그리고 위 사안에서 판례는 "임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다"고 판시하였습니다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결). 따라서 甲은 임대주택의 전 소유자인 乙에 대하여 임차보증금 반환을 청구할 수는 없고 임대주택의 양수인인 B에게 반환을 청구할 수 있습니다.
