재개발/재건축
관리처분계획의 수립절차 및 주요내용
김프로이어
2018. 5. 31. 7:40
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안녕하세요 재개발 전문 김성모 변호사입니다.오늘은 관리처분계획 수립을 위한 절차와 주요 내용을 최근 개정된 도시 및 주거환경정비법에 따라 정리해 보았습니다. [참고: 2018년 재개발재건축실무해설,법률신문사]
구분
내용
비고
개념
정비사업구역 안에 있는 종전의 토지 등 소유권과 소유권 외의 권리를 정비사업으로 조성된 토지와 축조된 건축시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획
권리배분의 흐름
종전자산가치의 평가 -->추정총사업비 산정-->종후자산가치의 평가-->비례율 산출-->조합원별 권리가액 산정-->권리자별 권리변환, 조정, 청산
*비례율=종후자산가치총액(총수입)-총사업비(총지출)/조합원 종전자산가치 종액×100*조합원 권리가액=종전자산가치 평가액×비례율*조합원부담금=조합원분양가-조합원권리가액
분양신청통지 및 분양신청
1. 통지와 공고 가. 사업시행인가고시일(사업시행인가 이후 시공자선정 시에는 시공자와 계약체결일)부터 120일 이내 통지+공고(일간신문) 나. 통지 및 공고할 사항 - 사업시행인가 내용 - 정비사업종류와 명칭 및 정비구역 위치와 면적 - 분양신청서(통지만 해당) - 분양신청기간 및 장소 - 분양대상 대지 또는 건축물의 내역 - 분양대상자별 종전 토지 및 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시실 기준가격(통지만 해당) - 분양신청자격과 분양신청방법 - 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법(공고만 해당) - 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치 - 분양신청 안내문 - 철거 및 이주예정일2. 분양신청 가. 분양신청기간: 통지일로부터 30일~60일(20일 범위 내에 한번 연장가능) 나. 분양신청방버볘분양신청서-->사업시행자에 제출 다. 발송주의:우편신청시에는 분양신청 기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 함3. 재분양신청 가. 사유:사업시행계획인가 변경(경미한 변경 제외)으로 세대수 또는 주택 규모가 달라진 경우 나. 재분양신청:분양신청 통지 및 공고 절차 다시 거칠 수 있음 다. 기존 미분양신청자에 대한 기회 부여 절차:정관으로 정하고 있거나 총회 의결을 거친 경우에는 가능4. 투기과열지구에서의 분양신청 제한 가. 대상:투기과열지구 정비사업에서의 조합원 분양분 분양대상자 및 일반 분양분 분양대상자(각 세대원 포함) 나. 제한: 최초 관리처분계획인가일(조합원), 분양대상자 선정일(일반분양자)-->5년간 분양신청불가
법 제72조,시행령 59조
현금청산
1. 대상자 가. 분양신청을 하지 아니한 자 나. 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회한 자 다. 투기과열지구에서의 분양신청 제한으로 분양신청이 불가한 자 라. 인가된 관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 자 마. 분양계약을 체결하지 아니한 자2. 청산방법 가. 관리처분계호기인가고시일 다음 날부터 90일 이내 손실보상 협의(다만, 2013. 12. 24. 이전 설립인가 신청한 조합은 해당일로부터 150일 이내에 현금청산, 2013. 12. 24. 이후 조합설립인가신청한 조합은 관리처분계획인가일 다음날부터 90일 이내에 현금청산) 나. 협의가 안될 경우에는 협의기간 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결신청(재개발사업), 또는 매도청구소송(재건축사업)으로 현금청산 다. 지연이자 가산 - 수용재결신청 또는 매도청구소송 지연시 지연이자 지급 - 6개월 이내는 지연일수에 대해 5% 이자율 - 6개월 초과 12개월 이내는 지연일수에 대해 10% 이자율 - 12개월 초과시는 지연일수에 대해 15% 이자율
법 제73조,시행령 60조
관리처분계획의 내용
1. 분양설계2. 분양대상자의 주소 및 성명3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.가. 일반 분양분 나. 공공지원민간임대주택 다. 임대주택 라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액9. 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법10. 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법11. 비용의 부담비율에 따른 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 및 시기.12. 정비사업의 시행으로 인하여 새롭게 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세13. 기존 건축물의 철거 예정시기14. 그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항현금청산 명세와 청산방법
*법 제74조,시행령 제62조*관리처분총회 개최 1개월 전에 제3항 내지 제5항의 사항을 각 조합원에게 문서로 통지해야 함
관리처분계획의 기준(공통기준)
1. 분양설계계획: 분양신청 기간 만료일 기준2. 종전자산의 면적, 이요상황, 환경 등 종합적으로 고려->균형된 배분과 합리적 이용3. 과소토지,건축물과 정비구역지정 후 분할된 토지: 현금청산가능4. 다주택자(1세대 또는 1인), 공유자 - 원칙:1주택 공급 - 예외1: 소유한 주택 수만큼 공급가능 ★ 수도권 과밀억제권역이 아닌 재건축사업(다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행인가 신청하는 사업은 제외) ★ 근로자(공무원)숙소/기숙사 용도의 주택 ★ 국가, 자자체 및 주택공사 등 - 예외2:토지공유자 중 시,도 조례로 정하는 자는 각각 1주택 공급(재개발) - 예외3: 종전자산가격 범위 또는 종전 주택 주거전용면적 범위에서 2주택 공급 가능(이 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 하고 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매금지) - 예외4: 과밀억제권역의 재건축 사업의 경우는 소유 주택수 범위에서 3주택 이하로 공급 가능(다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행인가 신청하는 사업은 제외)
관리처분계획의 기준(재개발 사업)
분양주택의 규모: 시도 조례로 제한할 때는 제한 규모 이하로 주택 공급2. 분양대상: 구역 내 토지등소유자(지상권자는 제외),단 조례가 정하는 금액,규모,취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 경우에는 제외 가능3. 주택공급순위: 기존 토지,건축물의 가격을 고려하여 정할 것(구체적인 기준은 시,도조례로 규정)4. 대지소유권: 건축물 분양면적 비율로 배분5. 종전 자산평가/종후 자산추산액 평가: 시장,군수가 선정,계약한 2인 이상 감정평가의 산술평균액
관리처분계획의 기준(재건축 사업)
1. 건축물 및 부속토지의 소유자: 주택공급2-1 부대,복리시설(부속토지 포함)의 소유자: 부대,복리시설 공급2-2 부대,복리시설 소유자에게 1주택 공급이 가능한 경우 - 새로운 부대,복리시설을 건설하지 아니하는 경우 - 종전자산가액에서 분양상가추산액을 뺀 금액이 최소분양주택추산액에 정관비율을 곱한 금액 보다 큰 경우 - 분양상가 추산액이 최소분양주택 추산액 보다 큰 경우3. 종전 자산평가/종후 자산추산액 평가: 시장,군수가 선정,계약한 1인과 조합이 선정,계약한 1인의 감정평가액을 산술평균액4. 단독주택 재건축사업의 분양기준 1) 분양대상 - 주택 및 부속토지 소유자 - 권리가액이 최소분양규모 아파트 추산액 보다 크거가 같은 경우 2) 분양권 제한(1개의 분양권만 부여) - 정비구역지정고시 후 전환한 다세대(단독/다가구->다세대) - 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우 - 공유자 - 구역지정고시 후 다세대, 공동주택 신축하여 토지 등 소유자가 증가된 경우
보류지와 체비지
1. 보류지: 분양대상의 누락, 착오, 소송 등 대비하여 남겨놓은 시행자 유보분 - 서울과 인천은 공동주택 총 건립세대수의 1% 이내 주택과 상가2. 체비지: 위 보류지를 제외한 일반분양분인 대지 및 건축시설
법 제79조
공람 및 통지
1. 공람: 관리처분계획 인가 신청 전 30일 이상 공람 및 의견청취(경미한 사항 변경은 생략)2. 통지: 토지 등 소유자에게 공람계획 통지의무(인가후에는 분양신청자에게 인가내용 통지)3. 관리처분계획 타당성 검증 - 정비사업비 10% 이상 증가, 조합원분담규모 20%이상 증가, 조합원 1/5 이상의 요청, 시장,군수가 필요성 인정시 - LH공사 등, 한국감정원에 타당성 검증 요청
법 제78조, 시행령 제64조, 시행령 제65조
관리처분계획인가고시의 효과
1. 권리의 변환(공용환권:종전토지,건축물->분양권 및 청산금)2. 종전 토지 등의 사용,수익금지(종전 토지 등의 소유자,지상권자,전세권자,임차권자 등) 단, 사업시행자의 동의를 받거나 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니함3. 건축물 철거가능4. 일반분양 개시(단, 재건축은 매도청구 1심 승소판결+청산금액 공탁필요)5. 지상권,전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간의 특칙(민법,주택임대차보호법,상가임대차보호법 미적용)
법 제81조법 제70조 제5항
