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[판례분석] 농지임대차와 불법원인급여
김프로이어
2018. 3. 27. 14:34
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[판례분석] 농지임대차와 불법원인급여
안녕하세요 김성모 변호사입니다.오늘은 농지임대차와 불법원인급여에 관한 중요 대법원 판결을 소개하고 판결요지를 간략히 분석해 보도록 하겠습니다. [사건의 개요]◯ 원고는 피고에게 2011. 4. 13.부터 2012. 4. 12.까지 1년간 농지를 임대하였고, 피고는 원고에게 1년치 차임 450만 원을 선불로 지급하였다.◯ 그런데 피고는 임대차기간이 종료된 이후 농지를 반환하지 않았고 이에 원고는 피고가 위 기간 동안 농지를 점유,사용한 것은 정당한 권원없이 불법점유한 것이라면서 농지의 인도와 함께 임대차기간 종료 이후부터 반환시까지 임료상당의 손해배상을 구하는 소를 제기하였다.◯ 피고는 1심 소송계속 중인 2013. 3. 22. 농지를 반환하였고, 농지임대차는 농지법 위반으로 무효이므로 기 지급한 차임 450만원에 대해 부당이득반환을 구하는 반소를 제기하였다.◯ 이에 원고는 농지임대차가 무효라면 임대차기간 동안 피고는 권원없이 농지를 점유,사용한 것이므로 그로 인한 임료상당의 손해를 배상할 의무가 있고 이 손해배상채권을 자동채권으로 하여 피고가 주장하는 부당이득반환채권과 상계한다고 항변하였다. ◯ 원심은, (1) 이 사건 임대차기간 종료 이후의 임료 상당 손해배상을 구하는 원고의 본소청구는 이를 인용하고, (2) 피고의 반소에 관해서는, ① 이 사건 임대차계약의 약정기간에 대하여 원고가 지급받은 임료는 농지법 규정 위반으로 무효인 계약에 의한 것이고 원고는 악의의 수익자이므로 이를 피고에게 반환할 의무가 있고, ② 나아가 원고가 강행규정인 농지법을 위반하여 이 사건 각 부동산을 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다고 봄이 상당하고, 이와 같이 해석하는 것이 농지법의 입법 취지에도 부합하는 것으로 판단되므로, 원고는 그 손해의 배상을 청구하지 못한다고 하여 원고의 상계항변을 배척하고 피고의 반소 청구를 인용하였다. [사안의 쟁점] 위 사건에서 원고가 임대차계약 종료 이후 반환시까지 임료상당의 손해배상을 구할 수 있는 부분은 특별한 문제가 없으나, 피고가 임대차기간 중에 지급한 임료의 반환을 구하는 반소에 대해 원고가 상계항변한 것과 관련하여 농지법 제23조를 위반하여 체결된 부동산 임대차계약의 효력과 농지법 제23조를 위반한 부동산 임대차 계약이 민법 제746조에서 규정하는 불법원인급여의 ‘불법원인’에 해당하는지 여부가 문제됩니다. [판결요지] - 농지법 제23조의 법적성격과 이를 위반한 임대차계약의 효력 헌법은, “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 한다.”라고 하고(제121조 제1항), “농업 생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.”라고 규정하고 있다(제121조 제2항). 이에 따라 구 농지법(2015. 1. 20. 법률 제13022호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임 등 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 사람이 소유하고 있는 농지를 임대하는 경우와 같이 거기에 열거된 예외사유에 해당하지 아니하는 한 농지를 임대할 수 없다고 하고(제23조), 이를 위반하여 소유 농지를 임대한 사람을 1,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(제60조 제2호). 한편 구 농지법은 농지의 소유·이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정함으로써 농지를 효율적으로 이용하고 관리하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토 환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 한다고 하고(제1조), 나아가 농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토 환경을 보전하는 데에 필요한 기반이며 농업과 국민경제의 조화로운 발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원이므로, 농지에 관한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따르고, 농지는 투기의 대상이 되어서는 아니 된다고 규정하고 있다(제3조 제1항, 제2항). 이러한 구 농지법 규정과 앞에서 본 헌법 규정 등을 종합해 보면, 구 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 하고, 또한 외부자본이 투기 등 목적으로 농지를 취득할 유인을 제거하여 지가를 안정시킴으로써 농민이 농지를 취득하는 것을 용이하게 하여 궁극적으로 경자유전의 원칙을 실현하려는 데에 있다. 그리고 그와 같은 입법 취지를 달성하기 위해서는 위반행위에 대하여 형사 처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 그 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지는 못하도록 함이 상당하므로, 농지의 임대를 금지한 구 농지법 제23조의 규정은 강행규정으로 보아야 한다. 따라서 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 불구하고 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 이 사건 임대차계약은 무효라고 할 것이다. - 농지법 제23조를 위반하여 부동산을 임대한 것이 불법원인급여에 해당하는지 여부 원심은, 원고가 강행규정인 구 농지법 제23조를 위반하여 피고에게 이 사건 각 부동산을 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다고 봄이 상당하다는 등의 이유로 이 사건 임대차기간 동안 피고가 이 사건 각 부동산을 점유·사용한 데 대한 이익 상당 손해의 배상을 청구할 수 없다고 판단하였다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다. 1) 민법 제746조는 “불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다.”고 하여 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 규정하고 있다. 여기서 말하는 ‘불법’이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행법규를 위반하여 이루어졌지만 이를 반환하게 하는 것이 오히려 규범 목적에 부합하지 아니하는 경우 등에 해당하여야 한다. 2) 그런데 구 농지법의 적용 대상인 농지의 임대차는, 그 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없다. 이는 과거 소작의 경우 지주가 통상적인 토지 임대료 수준을 넘어 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속 관계까지 형성하였던 것과는 현저히 다르다. 즉, 오늘날의 통상적인 농지 임대차는 경자유전의 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위하여 특별한 규제의 대상이 되어 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다. 또한 현재 우리나라의 농지 면적과 보유 실태 및 농민 인구의 비율, 비농민이 농지를 소유하게 되는 사유의 다양성, 구 농지법의 적용 대상인 농지에는 전·답과 같은 전형적인 농토뿐 아니라 과수원과 그 부속시설의 부지 등도 포함되고, 그러한 토지는 지목과 달리 이용되는 경우도 적지 않은 사회 실정, 기타 제반 여건을 감안해 보면, 농지임대차 계약을 근거로 하여 약정 차임을 청구하는 등 계약 내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없다고 할 것이다. 그러나 거기에서 더 나아가 임대차 계약기간 동안 임차인이 당해 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대하여 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척하여 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 하여야만 구 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 것은 아니다. 따라서 농지임대차가 농지법에 위반되어 그 계약의 효력을 인정받을 수 없다고 하더라도, 그 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 사회통념으로 볼 때 헌법 제121조 제2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 구 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다고 할 것이다. 3) 그러므로 원심으로서는 원고가 이 사건 각 토지를 취득한 경위, 이 사건 임대차가 있기 전까지의 경작 상황, 이 사건 임대차계약의 목적 및 체결 경위, 피고가 이 사건 각 토지를 이용한 방법 등을 심리한 다음 이 사건 임대차 관계에 불법원인급여의 법리가 적용될 수 있는지를 가려보았어야 한다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 참조). [정 리] 이 사건 판결요지를 간단히 정리하면 농지법 제23조를 위반한 농지임대차는 강행법규 위반으로 무효이므로 임대인은 임대차기간 중에는 임차인에게 차임의 지급을 구할 수 없는 반면, (농지임대차가 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저한 경우가 아니라면) 임차인의 권원없는 점유,사용을 이유로 한 손해배상 또는 부당이득반환청구를 할 수 있다는 것입니다. 이러한 결론에 대해서는 임대차를 유효하게 취급하는 것과 결과적으로 다를 것이 없다는 비판이 제기될 수 있습니다.
