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경매절차의 최고가매수신고인과 주택임대차계약을 체결한 경우 우선변제권 인정여부
김프로이어
2018. 3. 20. 11:15
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경매절차의 최고가매수신고인과 주택임대차계약을 체결한 경우 우선변제권 인정여부
안녕하세요 김성모 변호사입니다.오늘은 경매절차 진행 중인 주택에 대하여 최고가매수t신고인과 임대차계약을 체결할 경우 우선변제권을 인정받을 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 예를들어, A가 경매절차에서 최고가매수신고인 B와 경매목적물인 주택에 관하여 임차보증금 1억 원에 임대차계약을 체결한 후, 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 B가 매각대금을 완납하고 C에게 근저당권설정등기를 마쳐 준 경우, A가 C에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있을까요? 주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기는 것으로 정하고 있습니다(전입신고를 한 때는 주민등록이 된 것으로 간주함). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 그런데 위와 같은 대항력과 우선변제권을 유효하게 취득하기 위한 전제로서 임대인은 주택의 소유자는 아니더라도 적법한 임대권한을 가지고 있어야 하는데, 과연 최고가매수인이 적법한 임대권한이 있는지가 문제됩니다. 이에 대해 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 보고 있습니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조). 또한 대법원은 아직 매각대금을 납부하지도 않은 최고가매수신고인에 불과한 사람으로부터 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날 오전 영시에 우선변제권을 취득하였다고 단정할 수는 없다고 판시하였습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 참조). 민사집행법 제135조는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있습니다. 따라서 매각대금을 납부하지 않은 단계에서 최고가매수신고인이라는 지위만으로는 주택에 관하여 적법한 임대 권한을 가질 수 없다고 할 것이므로 경매절차 진행 중인 주택에 대하여 임대차계약을 체결하고자 할 경우 이러한 점을 유의하시기 바랍니다.
