토지 또는 건물이 여러 명의 공유에 속하는 경우 동의방법 및 그 중 소재불명자가 있는 경우 동의권자 및 동의자 수 산정방법 안녕하세요 김성모변호사입니다.오늘은 토지, 건물의 소유자가 주택재개발 또는 주택재건축조합 설립에 동의한 것으로 보기 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 하는지 여부 및 이때 공유자 중 1인이 소재불명인 경우 동의권자 및 동의자 수의 산정방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 최근 대법원은 토지 및 건물의 소유자 일부가 조합설립동의율 산정의 위법을 이유로 홍은제1주택재건축정비조합설립인가처분의 취소를 구한 사건에서 위와 같이 공유자가 있는 경우의 동의방법 및 공유자 중 1인이 소재불명의 경우 동의권자 및 동의자 수 산정방법에 대하여 다음과 같이 판단하였습니다. <!--[endif]--> “도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 제1항 제2호 가목에 의하면, 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하여야 하므로, 도시정비법 제16조 제3항에 따라 토지 또는 건축물 소유자의 동의율을 산정함에 있어서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우 그 토지 또는 건축물의 소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보기 위하여는, 그 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 조합설립에 동의하거나 대표자의 선임 없이 공유자 전원이 조합설립에 동의할 것을 요하고, 그 중 일부만이 조합설립에 관하여 동의한 경우에는 유효한 조합설립 동의가 있다고 볼 수 없다.” “도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호는, 토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자(이하 ‘소재불명자’라 한다)는 토지 등 소유자의 수에서 제외하여야 한다고 규정하고 있는데, 이는 의사 확인이 어려운 토지 등 소유자를 조합설립 동의 등의 절차에서 동의 대상자에서 제외함으로써 사업 진행을 원활하게 하려는 것이다(대법원 2014. 5. 29. 선고 2012두11041 판결 참조). 그런데 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 앞서 본 바와 같이 유효한 조합설립 동의를 할 수 없다는 점에서 토지의 단독소유자가 소재불명자인 경우와 다르지 아니하므로, 공유자 중 일부가 소재불명자인 경우도 단독소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 한다.”라고 판시하였습니다(2017. 2. 3. 선고 2015두50283판결 참조) 이러한 대법원 판례에 따르면, 예를들어 A토지의 공동소유자 갑,을 병이 있는 경우 토지등소유자 수는 1명이 산정되어야 하나 만일 공동소유자 중 1명이라도 소재불명이라면 A토지는 토지등소유자 수 산정에서 제외되어야 합니다. 실제 사건에서 2심까지는 3명이 공동소유자 중 1명이 소재불명인 경우에도 나머지 공동소유자 2명이 동의를 하면 토지등소유자 수에는 1명이 산정되어야 하고 이를 동의자수에 포함시키면 동의율에 미달한다는 이유로 홍은제1주택재개발조합설립인가처분취소판결이 났으나 대법원은 원심을 파기환송함으로써 위 조합은 이제 사업을 원만히 진행할 수 있게 되었습니다.
