재개발영업손실보상대상자 기준 안녕하세요 김성모 변호사입니다.오늘은 재개발정비사업에 있어서 영업손실보상대상자의 기준에 관하여 설명드리겠습니다.정비사업의 시행으로 인하여 영업을 폐지하거나 휴업하게 되는 경우에는 영업손실보상금을 지급하여야 하는데, 이와 관련하여 관계법령은 아래와 같이 규정하고 있습니다. [도시 및 주거환경정비법 시행규칙]제9조의2(손실보상 등) ① 영 제44조의2제2항에 따라 정비사업으로 인한 영업의 휴업 등에 대하여 손실을 평가하는 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제47조제1항에 따른 휴업기간은 4개월 이내로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다.1. 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우② 제1항에 따라 영업손실을 보상하는 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조제1호의 사업인정고시일등은 영 제11조에 따른 공람공고일로 본다.[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙]제45조(영업손실의 보상대상인 영업) 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다. 1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업 위 관계법령을 종합하면 재개발정비사업으로 인한 영업손실보상대상자는 정비계획에 대한 공람공고일 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업자라 할 것인데, 문제는 이러한 영업자가 사업시행인가고시일 또는 보상금에 관한 협의나 수용재결일까지 계속 영업을 해야 하는지입니다. 최근 일부 재개발조합에서는 영업손실보상대상자는 정비계획공람공고일부터 보상협의 또는 수용재결일까지 계속 영업을 하고 있는 자에 한다는 판단하에 임대인들에게 임대차기간이 만료한 상가임차인들에게 명도소송을 제기할 것을 독려하여 임대차기간 만료에 따라 이주를 한 상가임차인에 대해서는 영업손실보상금을 지급하지 않으려고 하고 있는데요. 이와 관련하여 대법원은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제75조 제1항, 제77조 제1항과 그 시행규칙 제45조 제1호 등 관련 규정에 비추어 보면 영업손실 및 지장물 보상의 대상 여부는 사업인정고시일을 기준으로 판단해야 하고, 그 사업인정고시일 당시 보상대상에 해당한다면 그 이후 사업지구 내 다른 토지로 영업장소가 이전되었다고 하더라도 그 이전된 사유나 이전된 장소에서 별도의 허가 등을 받았는지 여부를 따지지 아니하고 여전히 손실보상의 대상이 된다”라고 판시하였습니다(대법원 2012. 12. 27. 선고 2011두27827 판결참조). 따라서 위 대법원 판례의 취지에 따르면 정비계획공람공고일 당시에 적법한 장소에서 인적 물적시설을 갖추고 영업을 하고 있었거나, 무허가건물에서 정비계획공람공고일 1년 전부터 사업자등록을 하고 영업을 하고 있었던 경우에는 그 이후에 임대차기간 만료 등의 사유로 다른 장소로 이전을 하더라도 영업손실보상대상자에 해당한다고 할 것입니다. 만일 재개발조합이 영업손실보상대상자에 해당함에도 불구하고 보상협의를 하지 않는 경우에는 조합을 상대로 보상협의요청을 하고 조합이 거부를 하면 거부처분취소소송을 제기하거나, 조속재결신청청구를 한 다음 거부하면 조속재결신청청구거부처분취소소송을 제기하면 될 것입니다.
