부동산중개수수료의 지급시기 및 지급의무의 발생여부 안녕하세요 김성모 변호사입니다.오늘은 부동산중개수수료의 지급시기 및 의무가 언제 발생하는 것인지에 대해 알아보고자 합니다. 공인중개사법 제32조 제1항은 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보소를 받는다고 규정하고 있고, 공인중개사법시행령 제27조의 2는 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다고 규정하고 있습니다. 그런데 실생활에서 보면 예를 들어 아파트를 매도하고자 하는 사람이 공인중개사에게 매매 중개를 의뢰하면 공인중개사는 그 아파트를 매수할 의향이 있는 사람에게 그 부동산을 보여 주는 것으로 중개행위를 시작하게 되는데, 만일 매수인이 그 당시에는 부동산이 맘에 들지 않아 매수하려고 하지 않았다가 여러 다른 아파트를 둘러 보던 중 그나마 아파트가 가장 좋다고 판단이 들어 공인중개사를 제외하고 매도인에게 직접 연락하여 계약을 체결하게 된 경우 과연 처음 그 아파트를 보여 준 공인중개사에게 중개수수료를 지급해야 하는지가 문제됩니다. 이와 관련하여 과거 하급심에서는 “부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다”고 판시한 바 있습니다(부산지방법원 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결 참조).위 하급심 판결의 기준에 따른다면 앞서 문제된 사안에서 중개의뢰인인 매도인이나 매수인은 원칙적으로 중개수수료를 지급할 의무가 없지만 만일 공인중개사가 계약서 작성만 하면 될 정도의 결정적인 역할을 한 것이 인정된다면 그에 상응하는 정도의 중개수수료를 지급해야만 할 것입니다.
