분양신청 안내 통지에 종전자산평가액이 포함되어 있지 않은 경우 분양신청통지 및 관리처분계획이 위법한지 여부오늘은 재개발, 재건축사업 조합원들으로부터 가장 많은 상담을 받는 내용 중에 하나인 분양신청안내통지에 종전자산평가액이 포함되어야 하는지 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제46조 제1항은 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하도록 규정하고 있고, 조합원들은 위 분양신청안내 통지를 받고 분양신청을 하게 되는데요. 문제는 분양신청안내 통지서에는 조합원들의 종전자산평가액이 얼마인지에 관한 내용이 포함되어 있지 않아서 실제 조합원들은 자신의 종전자산평가액과 분담액이 얼마인지에 대해 구체적으로 알지 못한 상태에서 분양신청 여부를 결정하게 되고, 추후 관리처분계획수립을 위한 총회 이전에 구체적인 평가액과 분담금내역을 통지 받고 나서야 자신의 종전자산평가액이 낮게 평가된 것을 알게 되는데 이때는 분양신청기간이 종료되어 분양신청을 철회할 수도 없다는 것입니다. 이러한 경우 조합원은 분양신청안내 통지에 분양신청여부를 결정할 가장 중요한 요소인 종전자산평가액이 포함되어 있지 않으므로 분양신청안내 통지 및 이를 기초로 수립된 관리처분계획이 위법하다고 다툴 수 있는 것 아니냐고 많이 질문을 하시는데요. 저는 그 동안 현행 도시정비법의 문언과 체계상으로는 분양신청안내 통지에 개략적인 분담금 내역만을 규정하고 있을 뿐 종전자산평가액이 포함되어야 한다는 규정이 없으므로 그 자체만으로는 위법하다고 볼 수 없다는 취지로 답변을 하였었는데요, 최근 이와 관련한 명시적인 대법원 판결이 나왔습니다. 즉 대법원은 “도시정비법 제46조 제1항은, 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하도록 정하고, 한편 도시정비법 제48조 제1항은, 사업시행자는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받도록 정하면서, 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’을 정하고 있다”고 전제한 뒤, “앞서 본 관련 규정의 문언·체제 등에 비추어, ① 도시정비법이 분양신청 통지 및 공고에 포함시킬 사항으로, ‘개략적인 부담금 내역’만을 정하고 있을 뿐 종전 자산의 가격을 정하고 있지 아니한 점, ② 분양신청 통지 및 공고절차는 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 이루어지도록 정하고 있는데, 도시정비법상 그 기간이 만료되기 이전에 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 종전자산가격 평가가 이루어져야 한다고 볼 근거도 없는 점 등에 비추어 보면, 도시정비법 제46조 제1항에 따른 분양신청 통지에 종전자산가격 평가액에 관한 내용이 포함되지 아니하였다고 하여 분양신청 통지가 위법하다고 볼 수 없고, 이를 기초로 수립된 관리처분계획이 위법하다고 볼 수도 없다”고 판시하였습니다(대법원 2016.02.18. 선고 2015두2048 판결).
