실질적 사업시행계획변경시 종전자산평가의 기준시점 재개발, 재건축조합은 분양신청기간이 만료하면 분양신청현황을 기초로 하여 관리처분계획을 수립하여야 하는데요, 이 관리처분계획에는 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 포함되어 있어야 합니다. 그런데 거의 모든 재개발, 재건축조합은 최초 사업시행인가를 받은 이후 몇 차례 이상 사업시행계획을 변경하여 사업을 진행하고 있는데요, 이러한 경우 종전자산평가의 기준시점인 사업시행인가의 고시가 있은 날이 최초 사업시행인가고시일인지 변경인가고시일인지 여부와 만일 최초 사업시행인가고시일 기준으로 하여 종전자산평가를 하고 관리처분계획을 수립하면 하자가 있는 것인지가 문제되었습니다 이러한 문제는 사업시행변경이 경미한 변경이 아니라 중대한 변경, 즉 실질적 변경인 경우에 특히 쟁점이 되었는데요, 이와 관련하여 최근 대법원은 최종 사업시행계획이 최초 사업시행계획 내용의 주요 부분을 실질적으로 변경한 것이라고 하더라도, 그러한 사정만으로 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 볼 수는 없다고 판시하였습니다. 그러면 사실관계와 판결요지를 한번 살펴보겠습니다. 1. 사실관계 〇 무악연립제2주택재건축정비사업조합(이하 ‘피고 조합’이라 함)은 2002. 12. 24. 서울 종로구 일대 7,900.80㎡에서 주택재건축 정비사업의 시행을 위하여 서울특별시 종로구청장으로부터 인가를 받아 설립된 주택재건축 정비사업조합으로서, 2005. 3. 14. 사업시행계획을 수립하여 서울특별시 종로구청장으로부터 인가를 받은 다음, 조합원들로부터 분양신청을 받아 이를 기초로 관리처분계획을 수립하고 2006. 9. 25. 서울특별시 종로구청장으로부터 관리처분계획을 인가받았다.〇 위 최초 사업시행계획은 그 후 2007. 11. 23.과 2008. 9. 25. 및 2011. 8. 9.의 3차례에 걸쳐 각 변경인가·고시되었는데(이하 2011. 8. 9.자로 변경인가받은 사업시행계획을 ‘최종 사업시행계획’이라 한다), 최초 사업시행계획에 비하여 공동주택의 규모, 건축연면적, 주택규모별 세대수 등이 달라졌다.〇 피고 조합은 최종 사업시행계획 인가 이후 조합원들로부터 분양신청을 받은 다음, 2012. 6. 2. 관리처분계획 수립 및 변경을 위한 총회에서 조합원 59명 중 50명이 출석하여 그중 48명의 찬성으로 위 관리처분계획변경을 의결하였고, 서울특별시 종로구청장은 2012. 7. 9. 위 관리처분계획변경을 인가하였다(이하 변경인가받은 관리처분계획을 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다).〇 한편 피고 조합은 이 사건 관리처분계획을 수립함에 있어서, 최초 사업시행인가 고시일인 2005. 3. 14.을 기준으로 한 종전 자산가격에 대한 감정평가액을 그대로 사용하였다. 2. 판결요지 도시 및 주거환경정비법( 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제48조 제1항은 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받도록 정하면서, 그 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)’을 들고 있고(이하 ‘종전자산가격’이라 한다), 제2항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다’고 정하면서, 그 제1호에서 관리처분계획 수립 기준의 하나로, ‘종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다’고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제48조 제5항 제1호는 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 종전자산가격 등을 평가할 때에, ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다’고 정하고 있다. 위와 같은 관련 규정의 문언·취지·체계 등에 더하여, ① 도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지 등 소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, ② 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 정하면서, 도시정비법 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 하여야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 아니한 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, ③ 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, ④ 최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점, ⑤ 사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱하여 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어, 종전자산의 가격이 사후에 상승하였다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 평가시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없어 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 감안하더라도 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하다. 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다. 이러한 법리에 비추어 보면, 설령 최종 사업시행계획이 최초 사업시행계획 내용의 주요 부분을 실질적으로 변경한 것이라고 하더라도, 그러한 사정만으로 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2015.10.29. 선고 2014두13294 판결).
