[재개발] 공유자 또는 지상권자가 있는 경우 토지등소유자의 산정방법주택재개발사업에서 조합설립인가를 받기 위해서는 토지등소유자의 3/4 이상의 동의 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 하는데 공유자나 지상권자가 있는 경우 토지등소유자의 산정을 어떻게 해야 하는지에 관하여 관계법령 및 최근 판례를 통하여 살펴보도록 하겠습니다. [도시 및 주거환경정비법]제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 9. "토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다.가. 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 또는 주거환경관리사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자제16조(조합의 설립인가 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때 [도시 및 주거환경정비법 시행령]제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) ① 법 제12조 및 제17조제1항에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다. 1. 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 또는 가로주택정비사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 도시환경정비구역의 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다.나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.제52조(관리처분의 기준 등) ① 법 제6조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 가로주택정비사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 의한다. 3. 정비구역 또는 가로구역의 토지등소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. [판결요지] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제2조 제9호 (가)목의 규정에 따르면, 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역 안에 소재한 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다. 그리고 구 도시정비법 제17조와 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2012. 7. 31. 대통령령 제24007호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법 시행령’이라 한다) 제28조 제1항 제1호의 각 규정에 따르면, 주택재개발사업에서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 하고[(가)목], 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우에는 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 하며[(나)목], 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수와 관계없이 토지등소유자 수를 1인으로 하도록[(다)목] 정하고 있다. 이러한 관계 법령의 내용과 체제 등에 비추어 보면, 주택재개발사업에서 정비구역 내 토지의 필지별 또는 토지·건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하므로(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결 등 참조), 토지의 공유자 중 일부가 그 지상 건축물을 단독 소유하는 경우 토지와 건축물은 각각 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다. 나아가 토지와 그 지상의 건축물이 동일인의 소유에 속하고 그 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있는 경우 토지가 2인 이상의 공유에 속하고 그 지상의 건축물이 그중 1인의 단독소유인 경우와 마찬가지로 토지와 건축물에 관하여 각각 1인이 토지등소유자로 산정될 수 있는지에 관하여 살펴보면, ① 구 도시정비법 시행령 제52조 제1항 제3호는 주택재개발사업의 관리처분계획상 분양대상에서 지상권자를 제외하고 있고, 공유인 토지의 처분행위 시 공유자의 동의가 필요한 것과는 달리 지상권이 설정된 토지의 소유자는 지상권자의 동의 없이도 당해 토지를 유효하게 처분할 수 있는 등, 지상권자의 법적 지위가 토지 공유자와 동일하다고 할 수 없는 점, ② 이와 같은 지상권자의 지위에 비추어 볼 때 구 도시정비법 제2조 제9호 (가)목, 구 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 (나)목이 주택재개발사업에 있어서 ‘토지등소유자’에 지상권자를 포함시키고 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 규정한 취지는 지상권이 설정된 토지의 경우 지상권자에게 동의 여부에 관한 대표자 선정에 참여할 권한을 부여함으로써 자신의 이해관계를 보호할 수 있도록 하기 위한 것이므로, 거기에서 더 나아가 토지등소유자 수의 산정에서까지 지상권자를 토지 공유자와 동일하게 볼 필요는 없는 점, ③ 구 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제1호 (다)목은 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 그 토지 또는 건축물 전부에 대하여 토지등소유자를 1인으로 산정한다고만 규정하고 있고, 토지에 관하여 지상권이 설정된 경우 이와 달리 취급하는 등의 예외규정을 두고 있지 아니하므로, 1인이 토지와 그 지상의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 그 토지에 관하여 지상권이 설정되었는지 여부에 관계없이 토지 및 그 지상 건축물에 관하여 토지등소유자를 1인으로 산정하는 것이 위 조항의 취지에 부합하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 특별한 사정이 없는 한 동일인 소유인 토지와 그 지상의 건축물 중 토지에 관하여 지상권이 설정되어 있다 하더라도 토지등소유자 수의 산정에 있어서는 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없고, 해당 토지와 그 지상 건축물에 관하여 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정함이 타당하다(대법원 2015.03.20. 선고 2012두23242 판결). [해 설] 이번 판결은 예를 들어 토지 및 건물소유자 A, 지상권자 B가 있는 경우에 토지등소유자를 산정함에 있어 토지소유자 A, B 건물소유자 A인 경우와 같이 보아 토지등소유자를 2인으로 산정해야 하는지가 문제된 것인데, 지상권자는 대표소유자선임동의에 관하여 재개발에 관한 자신의 의사를 표시함으로써 자신의 이해관계를 보호할 수 있는 것으로 족하고 그 이상 공유자와 같은 차원에서 보호할 필요성이 낮고 관리처분기준에 따르면 분양권 대상자도 아니므로 토지등소유자수에서 제외됨이 타당하다는 것을 확인한 것에 그 의의가 있습니다.
