이주를 마친 주거세입자가 조합을 상대로 임차보증금반환청구를 할 수 있는지 여부
재개발사건 중 주거세입자와 관련해서는 과거에 주로 주거이전비 및 동산이전비 지급대상자에 해당하는지 여부가 가장 많이 문제가 되었는데 관련 대법원 판례가 나오고 도시정비법 시행규칙이 개정되면서 법리적인 부분은 정리가 된 끝난 상황입니다.
다만, 아직까지 상당수 재개발 조합에서는 주거이전비와 동산이전비 지급대상자 기준이 ‘정비계획공람공고일 현재 정비구역 내에 거주한 자’라는 동일한 기준이 적용되는 것으로 알고 있는 경우가 있고, 심지어 주거이전비 지급대상 기준이 정비계획공람공고일부터 이주가 이루어지는 현재까지 계속 거주하고 있어야 하는 것으로 알고 있는 경우가 종종 있습니다(이에 대한 자세한 사항은 관련 포스팅을 참조하기 바랍니다).
오늘은 주거세입자가 관리처분계획인가·고시 이후 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하고 이주를 한 상태에서 재개발조합을 상대로 임차보증금반환청구를 할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사례에 대해 알아보도록 하겠습니다
[사실관계]
〇 피고는 서울 강북구 미아동 일대를 사업시행구역으로 한 주택재개발정비사업의 시행을 목적으로 설립된 조합으로 서울 강북구청장으로부터 2009. 9. 29. 조합설립인가, 2012. 7. 10. 관리처분계획인가를 각 받았고, 강북구청장은 관리처분계획을 고시하였다.
〇 원고는 이 사건 사업시행구역 안에 있는 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 함) 중 지층 101호를 2002. 5. 20. 임차보증금 35,000,000원, 기간 2년으로 정하여 임차한 후 계속 거주하다가 2012. 11. 9. 주택임차권등기를 마치고 2012. 11. 14. 다른 곳으로 이사하였다.
〇 피고는 원고를 포함한 이 사건 건물의 임차인들을 상대로 서울북부지방법원에 건물인도소송을 제기하였고, 위 소송계속 중 원고가 위와 같이 이사하자 원고에 대한 소는 취하되고, 나머지 임차인들에 대하여는 피고가 임차인들의 임차보증금 합계 313,000,000원을 반환함과 동시에 각 임차목적물을 인도하는 내용의 화해권고결정이 확정되었다.
〇 이 사건 건물의 감정평가액은 252,982,797원이다.
[원고의 주장]
원고는 피고가 원고를 상대로 제기한 건물인도 소송계속 중 임차권등기를 마치고 이사를 함으로써 이 사건 정비사업의 시행으로 임차권의 목적을 달성할 수 없게 되어 임대차계약을 해지한 것이므로 원고는 도시정비법 제44조에 의해 이 사건 정비사업의 사업시행자인 피고에게 임차보증금 반환청구권을 행사할 수 있다.
[피고의 주장]
도시정비법 제44조의 입법취지는 정비사업의 원활한 진행이지 임대인의 변제자력을 보강하기 위한 것이 아니어서 임차인이 목적물을 인도할 때 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 사업시행자가 이를 인도받을 수 있도록 한 것이고, 따라서 인도한 후 보증금반환채권을 행사하는 것은 위 법의 취지를 피고에게 임대인의 변제자력의 위험까지 부담시키는 것이어서 부당하고 원고는 도시정비법 제55조에 의하여 임대인이 분양받을 건물에 대하여 여전히 임차권을 갖게 되어 권리가 보장되는 반면, 피고는 이미 화해권고결정으로 확정된 다른 임차인들의 임차보증금이 이 사건 건물의 감정평가액을 초과하여서 임대인에게 구상권을 행사하기도 어렵게 되는 사정을 보더라도 피고에게 임차보증금반환채권을 행사할 수 없다고 보아야 한다.
[판 단]
도시정비법 제44조의 입법취지가 정비사업의 원활한 진행이라는 면도 있지만 임차인 등의 보호라는 면도 있는 것으로 보이는 점, 위 규정에 해지할 수 있는 임차인이 가지는 임차보증금반환채권을 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있을 뿐이어서 이를 인도를 하지 않은 임차인으로 한정하여 해석할 근거가 없는 점, 피고의 주장과 같이 해석한다면 사업시행으로 임차목적을 달성할 수 없는 임차인들 중 사업시행을 위하여 인도에 협조한 임차인은 사업시행자에게 임차보증금을 청구할 수 없고, 오히려 인도에 협조하지 않은 임차인은 사업시행자에게 임차보증금을 청구할 수 있게 되어 부당한 점, 무단전차인 등은 임차인에 대하여 임차보증금반환채권을 가질 뿐 토지, 건물소유자에게 대한 임차보증금채권을 가지지 못하기 때문에 그런 경우까지 사업시행자에게 청구할 수 있도록 하는 것은 위 법의 취지에 맞지 않으나 원고는 이 사건 건물의 소유자에 대하여 임차보증금반환채권을 가지는 점 등의 사정을 종합하면, 사업시행으로 임차목적을 달성할 수 없게 된 원고가 사업시행자인 피고에게 임차목적물을 인도하였다 하더라도 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 할 것이다.
또한 피고가 다른 임차인들에게 지급하기로 한 임차보증금의 합계약이 이 사건 건물의 감정평가액을 초과한다는 사정만으로 이를 거절할 수도 없다 할 것이다(서울북부지방법원 2015. 10. 17. 선고 2014가단16392 판결 참조).
[평석]
현재 다수의 재개발 조합현장에서 소외 깡통주택 임차인들이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하고 이사를 간 경우도 있고 아직 이사를 가지 못하고 있는 상태에서 명도소송을 제기당하는 사례가 있는데 이번 판결은 이러한 깡통주택의 세입자들이 조합을 상대로 보증금을 반환받을 수 있다는 것을 확인시켜 줌으로써 세입자들의 피해를 방지할 수 있는 유의미한 판결이라 하겠습니다.
