주택법상 매도청구권의 행사요건주택법 제18조의2 제1항에서는 매도청구권을 행사함에 있어서 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 그렇다면 여기서 말하는 매도청구권의 행사요건으로서 ‘협의’는 어떤 방식으로 가능할지 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.오늘은 이러한 매도청구권에서 말하는 협의와 그 협의 요건을 갖추었는지의 판단방법 및 요건 충족에 대한 입증책임은 누구에게 있는지 대법원의 의견을 살펴 보도록 하겠습니다.[참조조문]제18조의2(매도청구 등)① 제16조제4항1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(시가)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.[사실관계]사업시행자 甲은 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 乙에게 매도청구권을 행사하였으나 이 부분에 대해 분쟁이 발생하여 매도청구권 행사에 관한 소송이 진행 중에 있었습니다. 甲은 이러한 제1심 진행 중에 이 사건 토지에 관해 시가감정신청을 하였고, 甲과 乙 은 이 사건에 관해 조정기일도 진행하였으나 합의는 성립하지 않았습니다. 乙은 그 이후 진행된 제1심 변론기일과 조정기일에 3회 연속 출석하지 않다가 그 후 변론기일에 출석하였고, 그 변론기일에 변론이 종결되어 甲의 승소로 제1심 판결이 선고 되었습니다.이에 乙은 항소하여 항소심이 진행하던 중 甲은 乙에게 제1심에서의 시가감정 결과와 조정기일에 매수협의 과정을 언급하며 조정기일을 기준으로 하더라도 3개월 이상 수신인과 충실한 매수 협의를 다 하였다는 것을 근거로 乙에게 매도청구권을 행사하였습니다. 과연 이 경우 사업시행자 甲의 행위를 매도청구권의 행사요건인 협의로 인정할 것인지가 문제가 된 사안입니다. [판단]주택법 제18조의2 제1항은 “제16조 제4항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.”라고 규정하고 있을 뿐 협의의 방법이나 시한 등에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 그 협의는 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이루어져도 무방하고(대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등 참조), 소송절차 내외를 불문하므로 소송 과정에서 진행된 조정절차를 통하여도 이루어질 수 있다.또한, 위 ‘협의’는 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하고, 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315, 101322 판결 등 참조).[해설]사실관계와 대법원의 견해를 요약하자면 다음과 같습니다. 甲 사업주체가 乙을 상대로 주택법 제18조의2에 따른 매도청구권을 행사하는 소를 제기하여 제1심 진행 중 토지에 관한 시가감정 결과를 기초로 조정기일이 진행되었으나 합의가 성립하지 않았습니다.乙이 그 이후 진행된 조정기일 등에 출석하지 않은 상태에서 원고 승소 판결이 선고되자 항소하였는데, 甲 사업주체가 항소심 진행 중 매도청구권을 행사한다는 취지의 내용증명우편을 발송한 사례입니다.원심에서는 이러한 甲의 행위가 부동산의 가격 또는 그 산정의 합리적 근거를 제시하거나 이를 쉽게 알 수 있는 절차 등을 안내하는 내용을 담고 있지 않으므로, 위 내용증명우편의 내용만으로는 사업주체인 甲이 매도청구의 상대방인 乙과 구체적이고 실질적인 협의를 하였다고 보기 어렵다는 이유 등을 들어 원고의 주장을 배척하였습니다.하지만 대법원에서는 이러한 경우에도 甲의 행위의 정당성을 인정하여 甲이 제1심 조정기일부터 3개월 이상 구체적이고 실질적인 협의를 하였다고 본 것입니다.
