재개발조합설립인가 동의율 판단시기구 도시 및 주거환경정비법 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 얻어 정관, 국토해양부령으로 정하는 서류 등을 첨부하여 관할 행정청의 인가를 받도록 규정하였습니다.또한, 재개발조합 설립인가신청을 받은 행정청은 재개발조합의 설립인가를 결정함에 있어 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의가 있었는지 여부를 심사하여야 합니다. 그렇다면 이러한 재개발조합설립인가를 위한 동의 정족수를 판단하는 기준 시기는 어느 때를 말하는 것인지 궁금해집니다.오늘은 이와 관련된 사례를 살펴보고 대법원의 의견도 함께 살펴보도록 하겠습니다.[사실관계]재개발조합 추진위원회가 조합을 설립하고자 구청장에게 재개발조합설립인가 신청을 하였습니다. 하지만 그 신청이 있은 후 인가 처분이 있을 때까지 토지 등 소유자가 28명 증가하였고, 그중 25명이 조합설립에 동의하였다고 보아 그 인원을 동의율 산정에 포함시켰습니다.행정청에서는 이러한 사정을 바탕으로 구 도시정비법 제16조 제1항에서 정한 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의요건이 충족되었다고 판단하여 재개발조합설립인가를 해주었고, 이러한 사실에 대해 이의가 있었던 원고가 조합설립인가처분무효확인 소송을 제기하였습니다.[참고 조문]제16조(조합의 설립인가 등) 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조 제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지 등 소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지 등 소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다. <개정 2007.12.21, 2008.2.29, 2009.2.6, 2010.4.15, 2012.2.1, 2013.3.23, 2014.5.21>[원심의 판단]원심은 처분 시(설립인가일)를 기준으로 동의율을 산정하는 것이 타당하다고 본 후, 재개발조합설립인가신청 후 처분 시까지 토지 등 소유자가 28명 증가하였고, 그중 25명이 조합설립에 동의하였다고 보아 동의율 산정에 그 각 인원을 포함시킴으로써, 최종적으로 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의요건이 충족되었다고 판단하였다.[판단]구 도시정비법상의 재개발조합설립에 토지 등 소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 그 동의서를 재개발조합설립인가신청 시 행정청에 제출하도록 하는 취지는 서면에 의하여 토지 등 소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 사전에 방지하고 나아가 행정청으로 하여금 재개발조합설립인가신청 시에 제출된 동의서에 의하여서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있는 점, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2012. 7. 31. 대통령령 제24007호로 개정되기 전의 것) 제28조 제4항에서 토지 등 소유자는 ‘인가신청 전’에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있도록 규정하는 한편, 조합설립의 인가에 대한 동의 후에는 위 시행령 제26조 제2항 각 호의 사항이 변경되지 않으면 조합설립의 ‘인가신청 전’이라고 하더라도 동의를 철회할 수 없도록 규정하여 ‘인가신청 시’를 기준으로 동의 여부를 결정하도록 하고 있는 점, 인가신청 후 처분 사이의 기간에도 토지 등 소유자는 언제든지 자신의 토지 및 건축물 등을 처분하거나 분할, 합병하는 것이 가능한데, 대규모 지역의 주택재개발사업에 대한 조합설립인가신청의 경우 행정청이 처분 일을 기준으로 다시 일일이 소유관계를 확인하여 정족수를 판단하기는 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 처분시점이 언제이냐에 따라 동의율이 달라질 수 있는 점, 만일 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가신청 후에도 소유권변동을 통하여 의도적으로 동의율을 조작하는 것이 가능하게 되어 재개발사업과 관련한 비리나 분쟁이 양산될 우려가 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 조합설립인가를 위한 동의 정족수는 재개발조합설립인가신청 시를 기준으로 판단하여야 한다(2014.04.24. 선고 2012두21437).[판례해석]이번 사례는 구 도시 및 주거환경정비법상 재개발조합설립인가를 위한 동의 정족수를 판단하는 기준 시기에 대한 것이 쟁점이 되었습니다. 즉 재개발조합설립을 위해 인가신청을 하였는데 그 인가 신청 후에 그 인가신청에 대한 처분이 있기 전에 조합원의 정족수가 증가한 것입니다.원심은 이러한 사정에도 불구하고 재개발조합설립인가를 위한 동의율을 판단하는 기준시기를 처분 시(설립인가일)을 기준으로 판단하여 이와 같은 설립인가처분에 위법이 없다고 판단하였지만 이에 불복하여 대법원에 상고한 것입니다.하지만 대법원에서는 재개발조합설립인가를 위한 동의율의 기준시기를 판단함에 있어서 처분 시가 아닌 재개발조합설립인가신청 시를 기준으로 판단하여 재개발조합설립인가신청 후 소유권을 취득한 사람까지 토지 등 소유자에 포함시킴으로써 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻었다고 판단한 원심판결을 토지 등 소유자의 동의자 수 산정 기준시점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 한 것입니다.
