불법형질변경토지 보상액토지에 대한 형질을 변경하고자 하면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 합니다. 그러므로 토지를 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않으면 불법형질변경토지로 취급됩니다.그리고 이러한 불법형질변경토지에 대하여 보상액을 산정할 경우 형질 변경 당시의 이용 상황을 기준으로 평가하게 됩니다. 그렇다면 만약 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조가 정한 ‘불법형질변경토지’라는 이유로 형질변경 당시의 이용 상황에 의하여 보상액을 산정하는 경우, 수용대상 토지가 ‘불법형질변경토지’라는 사실에 관한 증명책임의 소재 및 증명의 정도는 어느 정도 일지가 궁금해집니다. [참고 조문]제24조(무허가건축물 등의 부지 또는 불법 형질 변경된 토지의 평가)「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도 변경한 건축물(이하 "무허가 건축물 등"이라 한다)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질 변경한 토지(이하 "불법형질변경토지"라 한다)에 대하여는 무허가 건축물 등이 건축 또는 용도 변경될 당시 또는 토지가 형질 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.[사실관계]甲의 토지가 수용되어 보상금을 산정하게 되었는데 보상금을 산정하는 과정에서 甲의 토지를 불법형질토지로 판단하였다. 이에 불복하여 甲은 자신의 토지가 이전부터 과수원이었기 때문에 불법형질 토지가 아니라고 주장하며 소를 제기하였다.이에 원심은 산정을 위한 이용상황 판단시점인 1992년경에는 그 현황이 이미 과수원이었으나 지적공부에 지목이 ‘임야’로 기재되어 있는 이상 그 지적공부가 작성될 당시에는 그 현황을 임야로 봄이 타당하다고 하고, 원고가 이미 이 사건 토지가 과수원으로 그 형질이 변경되었거나 그 이후에 주무관청의 허가를 받아 적법하게 과수원으로 그 형질이 변경되었다는 증거를 전혀 제출하지 아니한 점에 비추어, 이 사건 토지는 임야가 과수원으로 불법 형질변경된 것이라고 판단하였다.[판단]임야를 과수원으로 형질변경함에 있어 관계법령에 의한 주무관청의 허가 등이 필요하게 되었다는 1961. 6. 27. 전에 원고가 이미 이 사건 토지를 과수원으로 형질변경한 것인지 또는 그 이후에 주무관청의 허가를 받아 적법하게 이 사건 토지를 과수원으로 형질변경한 것인지에 관하여 알 수 있는 자료가 없으므로, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 이 사건 토지의 현황이 과수원임에도 그 지적공부에 지목이 ‘임야’로 기재되어 있다는 사정만으로 곧바로 이 사건 토지가 임야에서 과수원으로 불법형질변경되었음이 증명되었다고 보기는 어렵다고 할 것이다.토지에 대한 보상액은 현실적인 이용상황에 따라 산정함이 원칙이므로, 수용대상 토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의하여 보상액을 산정하기 위하여는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 쪽에서 수용대상 토지가 불법형질변경토지임을 증명하여야 한다. 그리고 수용대상 토지가 불법형질변경토지에 해당한다고 인정하기 위하여는 단순히 수용대상 토지의 형질이 공부상 지목과 다르다는 점만으로는 부족하고, 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 아니한 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 한다(대법원 2014.11.27. 선고 2014두10271).즉, 사실관계와 대법원의 견해를 요약하자면 과수원을 운영하던 토지의 소유자가 토지가 수용되어 보상금을 받게 되었는데 지적공부에 임야라고 표시되었다는 이유로 이를 불법형질변경토지로 판단하여 그 보상금을 산정하였는데 이에 토지의 소유자가 이전부터 과수원으로 운영되고 있었다는 것을 이유로 불법형질변경토지가 아니라고 주장한 사례입니다.하지만 원심에서는 원고의 주장이 배척되었고, 이에 다시 원고가 상고하여 대법원에서는 토지의 현황이 과수원임에도 그 지적공부에 지목이 ‘임야’로 기재되어 있다는 사정만으로 곧바로 이 사건 토지가 임야에서 과수원으로 불법형질변경되었음이 증명되었다고 보기는 어렵고 만약 그러한 사정이 있었다면 불법형질변경토지라는 이유로 본래의 이용 상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의하여 보상액을 산정하기 위하여는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 쪽이 입증해야 한다는 판단을 내린 것입니다. 이것과 관련하여 궁금하신 점이나 도움이 필요하시다면 언제든 김성모 변호사에게 연락해주시길 바랍니다.
