주택재개발 손해배상주택재개발 시 가끔 주택재개발조합이 일부 조합원들의 종전 자산 가액을 잘못 산정하여 대형평수를 산정 받아야 하는 조합원에게 소형평수 아파트를 배정 받을 조합원으로 취급하여 대형평수 아파트를 배정받을 권리를 침해하곤 합니다. 그렇다면 이러한 경우 주택재개발조합이 배상하여야 할 손해배상액의 산정은 어떻게 이루어지는지에 대해 궁금해집니다. 오늘은 이러한 쟁점에 대해 대법원의 견해를 살펴보고자 합니다.[사실관계]1. 원심은 원고(선정당사자) 및 선정자 2, 3, 4(이하 이들을 합쳐 ‘원고들’이라고 하고, 개별적으로 칭할 때에도 원고 선정당사자 또는 선정자 구분 없이 ‘원고’라고 한다)는 피고의 분양기준가액 산정 잘못으로 말미암아 33평형 아파트 동•호수 추첨에 참여하여 아파트를 배정받을 기회를 잃었으므로, 동•호수 추첨 당시 33평형 아파트를 배정받을 수 있는 조합원 권리의 거래가격과 원고들이 실제로 배정받은 23평형 아파트를 배정받을 수 있는 조합원 권리의 거래가격 사이의 차액 상당 손해를 입었다고 판단하였다.2. 한편 피고의 주장, 즉 피고가 행정소송의 결과에 따라 사후적으로 원고들에게 33평형 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 부여하였고 원고들이 스스로의 선택에 따라 33평형 아파트를 배정받을 기회를 포기하거나 새로 33평형 아파트를 배정받음으로써 원고들이 33평형 아파트를 배정받을 기회를 상실한 손해가 회복되었다는 주장에 대해서는, 피고가 원고들의 선택에 따라 23평형 또는 33평형 아파트를 배정해 주기로 한 2008. 8. 18. 당시 원고들이 선택할 수 있는 33평형 아파트는 당초 동•호수 추첨 당시 배정받을 수 있었던 전체 33평형 아파트와 동가치로 구성된 아파트가 아니라 보류분 아파트였다.3. 또한, 피고가 2008. 8. 18. 원고들에게 그로 인하여 발생한 손해를 배상하기로 확약하였다는 이유로 원심은 피고의 위 주장을 배척하였다.4. 원심은 나아가, 구체적인 손해배상액을 산정함에 있어서는 원심에서의 감정결과에 따라 해당 평형 아파트 중 기준호수에 대한 동•호수 추첨 당시인 2006. 6. 14. 을 기준으로 한 시가(시가는 해당 아파트에 대한 일반분양가격과 인근 유사 아파트의 거래사례를 종합하여 산정하였다)와 조합원분양가격의 차액(다만 장래의 불확실성에 대한 위험 등을 감안하여 10%를 차감하였음)을 계산하는 방식으로 해당 평형 아파트에 대한 조합원 권리의 거래가격을 산정하였다.사실 관계를 간략하게 소개하자면 이렇습니다. 재개발조합이 분양기준가액을 잘못 산정하여 대형평수아파트를 분양받았어야 할 조합원에게 소형 평수 아파트를 분양해주었고 이러한 피해를 입은 조합원들은 자신이 대형평수를 분양받았다면 얻을 수 있었던 이익에 대한 손해를 배상해달라고 요청하자 재개발조합은 그들에게 대형평수 아파트를 분양받을 기회를 제공하였습니다.하지만 재개발조합이 제공한 대형평수 아파트는 추첨당시 배정받을 수 있었던 대형평수 아파트와 같은 가치의 아파트는 아니었고, 보류분 아파트였던 것이었습니다. 이에 피해를 입은 조합원들이 소송을 제기하자 원심에서 조합원들의 주장을 받아 들이긴 했지만, 손해배상액을 산정함에 있어서 잘못된 판단을 저지른 것이었습니다.[판단](1) 주택재개발조합인 피고가 조합원인 원고들의 종전 자산 가액을 잘못 산정한 나머지, 원고들을 23평형 아파트를 배정받을 조합원으로 취급함으로써 원고들이 33평형 아파트를 배정받을 권리가 침해되고, 그 권리침해 당시를 기준으로 일반분양가격과 주위 유사 아파트의 시세 등을 종합적으로 고려한 33평형 아파트의 평균적인 객관적 가치가 33평형 아파트의 평균적인 조합원분양가격을 초과하고 있었다면, 원고들은 33평형 아파트 배정에서 배제됨으로써 그 차액 상당의 경제적 손실을 입게 된 것이다. 이때 33평형 아파트 대신 배정받은 23평형 아파트의 객관적 가치가 23평형 아파트의 조합원분양가격을 초과함으로써 얻은 이익이 있으면 이를 공제한 금액이 원고들이 입은 종국적인 경제적 손실에 해당하며, 이러한 경제적 손실은 33평형 아파트를 배정받을 권리의 침해로 인한 통상의 손해에 해당한다고 할 것이다.(2) 한편 피고가 관리처분계획을 다시 수립하여 조합원들의 동•호수를 모두 조정하는 것은 현실적으로 불가능하다는 이유로, 사후적으로 원고들에게 원고들의 선택에 따라 23평형 아파트를 그대로 배정받거나 33평형 아파트 중 가장 저층인 7층의 보류분 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 제공하였다고 하여도, 이를 당초 조합원 대상 33평형 아파트의 동•호수 추첨에 참가하여 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 제공한 것과 동일하게 평가할 수는 없으므로, 그러한 기회를 제공한 것만으로 피고가 주장하는 것과 같이 원고들의 손해가 전보되었다고 볼 수는 없다(대법원 2011.05.13. 선고 2011다3268).즉, 사실관계를 간략하게 요약하자면 33평형 아파트를 배정 받아야 할 조합원에게 주택재개발조합이종전 자산가액을 잘못 산정하여 23평 아파트를 배정하였고 이에 대한 손해배상을 요구하자 재개발조합에서는 33평 아파트를 배정받을 수 있는 기회를 준다고 하였지만 원고들이 선택할 수 있는 아파트는 보류분 아파트였던 것이었습니다.이에 피고는 자신들이 배상 해야 할 손해를 모두 배상하였다고 주장하였지만 원심에서는 이러한 피고의 주장을 배척하고 원고들의 주장을 받아들였는데 이때 손해배상액을 산정함에 있어서 동•호수 추첨 당시인 2006. 6. 14. 을 기준으로 한 시가와 조합원분양가격의 차액을 계산하는 방식으로 하였던 것이었습니다.이에 대법원은 큰 평형 아파트 대신 배정받은 작은 평형 아파트의 객관적 가치가 작은 평형 아파트의 조합원분양가격을 초과함으로써 얻은 이익이 있으면 이를 공제한 금액이 위 조합원들이 입은 종국적인 경제적 손실로서 통상 손해에 해당하는데, 조합이 사후적으로 위 조합원들에게 큰 평형 아파트 보류분을 배정받을 수 있는 기회를 제공하였다 하더라도 그것만으로 조합원들의 손해가 전보되었다고 볼 수는 없고, 다만 조합원들이 실제로 큰 평형 아파트 보류분을 배정받음으로써 전보된 손해는 이를 배상하여야 할 손해배상액에서 공제하여야 한다고 한 것입니다(대법원 2011.05.13. 선고 2011다3268).
