청산금과 동시이행의항변 김성모변호사입니다. 최근 구 도시 및 주거환경정비법에 관한 전원합의체 판결이 나와 주목을 끌고 있습니다. 오늘은 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제47조에 따른 현금청산에서 토지 등 소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 재건축조합이 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위에 대하여 살펴볼까 합니다. (대법원 2015.11.19. 선고 2012다114776)[사실관계]1. 원고들은 서울 양천구 (주소 생략) 대지 및 그 지상 건물에 관한 공유 지분권자로서 피고의 조합원이었던 사실, 그런데 피고가 정한 분양신청기간의 종료일인 2006. 5. 27.까지 원고들의 분양신청은 이루어지지 아니하였고, 2008. 12. 18. 인가된 관리처분계획에는 원고들이 분양대상자에서 제외되어 있었다. 2. 원고들은 피고에게 위 대지 및 건물 중 각자의 소유 지분에 관하여 2005. 10. 4. 또는 2007. 11. 14. 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 2007. 2. 경 위 건물이 철거되기 이전에 위 대지 및 건물 중 원고들의 점유 부분을 인도하였다. 제3항은 원고들의 위 소유 지분에 관하여는 신탁등기 이전에 원심판결 별지 ‘근저당권 설정 내역’ 기재 근저당권설정등기가 마쳐져 있었는데, 이들 근저당권설정등기는 원심 변론종결 당시까지 말소되지 아니하였다.3. 원고들의 위 소유 지분에 관하여는 신탁등기 이전에 원심판결 별지 ‘근저당권 설정 내역’ 기재 근저당권설정등기가 마쳐져 있었는데, 이들 근저당권설정등기는 원심 변론종결 당시까지 말소되지 아니하였다.4. 원심은 이러한 사실관계에서, 원심판결 별지 ‘근저당권 설정 내역’ 기재 근저당권 설정등기가 말소될 때까지 피고가 청산금 전부에 대하여 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 보고, 청산금 전부의 지급과 위 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 명하는 한편, 원고들의 지연손해금 청구를 전부 기각하였다.[참고조항]제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지•건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1., 2013.12.24.>1. 삭제 <2013.12.24.>2. 삭제 <2013.12.24.>3. 삭제 <2012.2.1.>② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1.>[판결요지]1. 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제47조가 정한 요건에 해당하여 토지․건축물 등(이하‘토지 등’이라고 한다)을 현금으로 청산하여야 하는 경우, 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조).2. 다만, 토지 등 소유자가 재건축조합에 대하여 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 재건축조합이 구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지에 비추어 공평의 관념과 신의칙에 따라 정하여야 한다.3. 그런데 구 도시정비법 제47조의 규정 내용과 입법취지 등을 종합하여 알 수 있는 현금청산관계에 관한 다음과 같은 사정들, 즉 ① 구 도시정비법 제47조는 재건축사업의 원활한 추진을 위하여 같은 조 각 호에 해당하는 토지 등 소유자에 대하여는 그 소유자의 의사와 무관하게 재건축조합과 사이에 토지 등을 현금으로 청산 받아야만 하도록 규정하고 있는 점, ② 그 과정에서 토지 등 소유자는 재건축조합과 협의가 이루어지지 아니하는 이상 토지 등에 관하여 설정된 근저당권을 재건축조합에 인수시키는 내용으로 계약관계를 형성할 기회를 갖지 못한 채 근저당권설정등기의 말소의무를 부담하게 되는 점, ③ 토지 등에 관하여 소유권이전등기를 마치고 인도까지 받은 재건축조합은 그 토지 등을 이용하여 재건축사업을 추진하는 이익을 누릴 수 있고, 민법 제364조에 의하여 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 근저당권설정등기가 말소되지 아니하였다는 이유로 구 도시정비법 제47조가 정한 청산기한 이후에도 근저당권의 채권최고액을 넘어 청산금전부를 지급하지 아니할 수 있다고 보는 것은, 현금청산의 기한을 법정하고 있는 구 도시정비법 제47조의 취지에도 부합하지 아니하는 점, ④ 재건축조합은 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 스스로 토지 등 소유자에게 청산금 중 권리제한등기를 말소하는데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하고 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있는 점(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2014.8. 20. 선고 2012다69159 판결 등 참조) 4. 재건축조합은 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 스스로 토지 등 소유자에게 청산금 중 권리제한등기를 말소하는데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하고 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있는 점(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2014.8. 20. 선고 2012다69159 판결 등 참조) 등을 종합하면 구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 재건축조합은 말소되지 아니한 근저당권의 권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 한하여만 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 보는 것이 공평의관념과 신의칙에 부합한다이와 달리 토지 등 소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마친 때에도 근저당권설정등기가 말소되지 아니하였다면 재건축조합이 청산금 전부에 대하여 근저당권설정등기 말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있다는 취지로 판시한 대법원 2009. 9.10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 변경하기로 한다.복잡한 사실관계와 판결을 이해하기 쉽게 설명해 드리겠습니다. 원칙상 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 그리고 이 판례 이전에도 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 (예를 들어 담보물권)을 소멸시키지 않으면 이러한 청산금의 전부에 대한 지급을 거절할 수 있다는 것이 판례의 견해였습니다. 하지만 현금청산에서 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지에 비추어 공평의 관념과 신의칙에 따라 정하여야 할 것을 강조하며 이번에 대법원에서는 종전과 다른 의견을 내세우며 판례를 변경한 것입니다.즉, 청산금의 지급을 거부할 수 있는 범위는 전부가 아닌 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 한하여만 동시이행의 항변권에 기초하여 지급을 거절할 수 있다고 판단한 것입니다.그러므로 청산금 전부에 대하여 근저당권설정등기 말소와의 동시이행을 주장하여 지급을 거절할 수 있다는 취지로 판시한 대법원 2009. 9.10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 변경되었습니다.이것과 관련하여 문의하실 점이나 도움이 필요하시다면 언제든 연락해주시길 바랍니다.
