개발제한구역 공익사업시행의 건축물김성모변호사입니다. 최근 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에서 ‘공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물’의 개념에 관한 해석에 관한 분쟁이 있었습니다. 오늘은 이러한 분쟁에 대하여 사실관계를 파악하고 참고 조문 및 대법원의 입장(2014두47785)을 살펴보도록 하겠습니다.[참고조문]개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법제12조(개발제한구역에서의 행위제한)① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시•군계획사업(이하 "도시•군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장•특별자치도지사•시장•군수 또는 구청장(이하 "시장•군수•구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다. <개정 2009.2.6, 2010.4.15, 2011.4.14, 2011.9.16, 2013.5.28, 2014.1.28>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장•군수•구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(선형)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설라. 국방•군사에 관한 시설 및 교정시설마. 개발제한구역 주민의 주거•생활편익•생업을 위한 시설2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(이축)3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성3의 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위4. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경5. 벌채 면적 및 수량(수량), 그 밖에 대통령령으로 정하는 규모 이상의 죽목(죽목) 벌채6. 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할7. 모래•자갈•토석 등 대통령령으로 정하는 물건을 대통령령으로 정하는 기간까지 쌓아 놓는 행위8. 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위9. 개발제한구역 지정 당시 지목(지목)이 대(대)인 토지가 개발제한구역 지정 이후 지목이 변경된 경우로서 제1호마목의 시설 중 대통령령으로 정하는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경즉, 참고조항은 개발제한구역 내에서 금지하는 내용을 규정하면서 예외 조항을 두어 그 예외 조항에 해당되는 사항은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있도록 정한 것이라고 생각하면 됩니다.[사실관계]① 원고가 1973년경부터 개발제한구역 내에 위치한 이 사건 공장 등을 건축하여 운영해 오던 중, 그 곳이 1999. 4. 14.경 피고의 주거환경개선사업지구에 편입되어 협의취득 됨에 따라 이 사건 공장 등이 철거되고 원고가 이 사건 공장 등에 관한 보상금을 수령하였다. ② 그 후 원고는 이 사건 개정 규정이 시행된 이후인 2013. 6. 11.경 피고에게 이 사건 공장 등을 이축하기 위하여 개발제한구역 중 취락지구로 지정되지 않은 토지 위에 공장 및 사무실을 신축하는 것을 허가해 달라는 내용의 건축허가신청을 하였다.③ 하지만 피고는 이에 건축허가불허처분을 하였고 원고는 이에 건축허가불허처분 취소의 소를 구한 것이다.[판단]① 이 사건 개정 규정 중 ‘공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물’은 이 사건 개정 규정 시행 당시 아직 철거되지 아니한 건축물을 의미한다고 해석하는 것이 위 규정의 문언에 부합하는 점, ② 이 사건 개정 규정은 2011. 9. 16. 개발제한구역법이 법률 제11054호로 개정됨에 따라 신설되었고, 그 이전에는 개발제한구역 내의 건축물 이축을 취락지구 안으로의 이축(제2호) 또는 공익사업에 의하여 건축물이 철거되어 이주단지가 조성되는 경우 그 이주단지 내로의 이축(제3호)으로 한정하여 허가할 수 있었는데, 이 사건 개정 규정 이전의 위와 같은 제한이 주택 이외의 공장 등의 건축물의 경우 자연환경 훼손가능성이 큰 점 등에 비추어 개발제한구역 내의 건축물 소유자의 재산권을 과도하게 침해하는 것으로 볼 수 없었던 점(대법원 2007. 4. 13. 선고 2006두16373 판결 등 참조), ③ 위 부칙은 이 사건 개정 규정의 시행 시기에 관한 경과규정을 두고 있을 뿐 그 이전에 이미 공익사업에 의하여 철거가 완료된 건축물에 관하여는 아무런 경과규정을 두고 있지 아니하고, 그 개정 취지가 이 사건 개정 규정 시행 이전의 법령에 따라 적법하게 취락지구가 아닌 지역으로의 이축이 제한된 건축물 소유자에게까지 새롭게 이축권을 부여하기 위한 것으로는 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 개정 규정에 따라 취락지구가 아닌 지역으로 이축이 허용되는 ‘공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물’이란 ‘위 규정의 시행일인 2012. 3. 16. 이후에 철거되는 건축물’을 의미하는 것으로서 그 이전에 이미 철거가 완료된 건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이다. (대법원_2014두47785)즉, 사건의 쟁점은 공익사업의 시행의 따라 철거되는 건축물에 원고의 공장을 포함시킬 것이냐 아니면 포함하지 않는 것으로 해석하느냐의 따라 다른 결과가 도출되겠지만, 대법원은 원고의 공장은 이에 포함되지 않는 건축물로 보아 피고의 건축허가불허처분은 적법하다고 판단한 것입니다.오늘은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제 4조에 따른 철거되는 건축물의 의미 대하여 알아보았습니다. 이것과 관련하여 궁금하시거나 도움이 필요하시다면 김성모 변호사에게 연락해 주시길 바랍니다.
