[주택재건축] 조합설립미동의자는 조합설립인가 이후 불이익을 받는다?오늘은 최근 서울 방배13주택재건축정비구역 주민으로부터 상담을 받게 된 내용에 대해 소개할까 합니다.위 주민은 조합설립동의서를 제출하지 않으면 추후 조합이 설립되었을 때 어떤 불이익을 받게 되는 것인지 여부와 조합설립인가 이후에는 매매가 금지되는 것인지에 대해 질문하였습니다.먼저 주택재건축에서 조합설립에 동의하지 않은 사람은 조합설립인가 이후 조합으로부터 재건축에 참가할지 여부에 대한 최고를 받게 되고 그 최고기간 내에 동의 내지 답변을 하지 않으면 매도청구소송을 제기당하게 되는데 그 소송에서 시가 상당의 금원을 지급받음과 동시에 소유권을 이전하는 것으로 판결이 나게 됩니다. 따라서 조합설립에 동의하지 않은 그 자체로 불이익이 있는 것은 아니고 조합원이 될 수 없는 것, 즉 분양권을 받지 못하게 될 뿐입니다.다음으로 조합설립인가 이후 매매나 양도가 금지되는지를 알아보기 위해 관계법령부터 살펴보겠습니다. [도시 및 주거환경정비법]제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때②주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. [주택법] 제41조(투기과열지구의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 제85조에 따른 시·도 주택정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다. ② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다. ③ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.④ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.⑤ 제1항에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다.⑥ 국토교통부장관은 1년마다 주택정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다. ⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시·도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다.⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시·도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다. ⑨ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.[국토해양부고시문] 도시 및 주거환경정비법, 주택법, 국토해양부 고시문을 종합해 보면 서울 강남구도 2011. 12. 22. 투기과열지구에서 해제되었기 때문에 조합설립인가 이후에 토지 및 건축물을 양수한 자도 조합원(즉 분양권을 받을 수 있음)이 될 수 있습니다. 따라서 조합설립인가 이후에 매매가 금지되거나 분양권을 받지 못하는 불이익은 없습니다.다만, 조합설립인가 이후 조합설립미동의자로부터 토지 및 건축물을 양수한 자는 앞서 본 바와 같이 조합으로부터 재건축참가 여부에 대해 최고를 받게 되고 최고기간 내에 동의하지 않거나 답변을 하지 않으면 매도청구소송을 제기당하게 됩니다.오늘은 재건축조합설립미동의자의 지위와 재건축조합설립인가 이후 매매나 양도금지 여부에 관하여 살펴보았습니다. 이와 관련하여 문제가 있을 경우 재건축전문변호사인 김성모 변호사에게 직접 상담을 받아 보시기 바랍니다.
