매도청구권 시가의 의미김성모 변호사 입니다. 주택재건축 사업을 시행할 때 주택재건축사업의 시행자는 도시 및 주거환경정비법 제 39조 2호에 따라 토지 또는 건축물만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 여기서 말하는 매도청구권을 간단히 소개하자면 이렇습니다. 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 그 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하게 됩니다.이러한 재건축 의사에 대한 답변은 2개월 이내에 회답해야 하는데, 회답하지 않는 경우 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻으로 보게 되고, 이 경우 회답하지 아니한 구분소유권과 대지사용권자에게 그 구분소유권과 대지사용권을 ‘시가’로 매도할 것을 청구하는 권리를 말합니다. 하지만 여기 말하는 ‘시가’란 과연 무엇을 말하는 건지 살펴보아야겠습니다. 이것과 관련한 대법원의 판례(대법원 2014.12.11. 선고 2014다41698 판결)가 있어 참고조문 및 사실관계를 살펴보고자합니다.[참고조문]도시 및 주거환경정비법제39조(매도청구)사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. <개정 2009.2.6, 2012.2.1>1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)3. 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률제48조(구분소유권 등의 매도청구 등)① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.[사실관계]재건축사업의 시행자 甲은 乙 등에게 매도청구권을 행사하였지만 이러한 과정에서 乙 등의 토지가 도로이기 때문에 교환가치가 현저히 저감된 상태이고 재건축사업구역에 편입된다는 사정만으로는 기존의 저감상태에서 벗어난다고 할 수 없다는 이유로 인근대지의 3분의 1로 감액한 감정평가액을 기준으로 그 시가를 산정하였습니다.[판단]도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 의하여 토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는바, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다. (대법원 2014.12.11. 선고 2014다41698)즉, 대법원의 의견을 요약하자면 매도청구권을 행사할 때 시가의 의미란 토지의 현황이 저감되었다 하더라도 주택재건축 사업이 추진되면 공동주책 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축 사업이 시행될 것을 전제로 할 경우 인근 대지의 시가와 기본적으로는 동일하게 평가해야 한다는 것입니다.다만, 각 토지의 형태 및 기타 개별요인 등을 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 할 것이기 때문에 도로라는 이유만으로 인근대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 잘못되었다는 것입니다.오늘은 주택재건축사업과 관련하여 매도청구권과 그 시가의 의미에 대하여 알아보았습니다. 이것과 관련하여 궁금한 점이나 도움이 필요하시다면 언제든 김성모변호사에게 연락해주시면 감사하겠습니다.
