재건축조합 토지산정방법보통 재건축을 할 때 재건축조합은 그 조합원으로부터 재건축 할 토지를신탁 받고 사업을 진행하는데 필요에 따라 조합원이 아닌 제3자로부터 토지를 매수하여 사업을 진행하기도 합니다.그렇다면 이러한 재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지를 전체 사업용 토지로 하여 아파트 및 상가를 신축하는 재건축사업을 완료한 후 아파트 및 상가의 일부를 조합원에게 분양하고 나머지를 일반에게 분양한 경우, 일반분양분 토지 중 제3자로부터 매수한 토지 부분의 산정방법은 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 대법원의 판례(대법원_2010두1804)를 살펴보도록 하겠습니다. 우선 사실관계를 알기 쉽게 요약하자면 다음과 같습니다.사실관계1. 주택재건축조합인 甲이 조합원으로부터 신탁 받은 토지 A와 제3자로부터 추가로 매입한 B 토지에 아파트 2,947세대(조합원분 2,230세대, 일반분양분 717세대) 및 상가 142세대(조합원분 41세대, 일반분양분101세대)를 신축하여 준공인가를 받은 후, 일반분양분 아파트 및 상가에 관하여 대지권등기를 거쳐 주택건축조합 甲 앞으로 소유권보존등기를 마친 다음 수분양자들에게 소유권이전등기를 해주었다.2. 주택재건축조합 甲이 시행한 주택재건축사업의 전체사업용 토지 (A토지와 B토지를 합친 대지) 중 아파트 및 상가의 대지면적은 117,006㎡이며, 그중 일반분양분에 해당하는 대지면적은 30,773.68㎡이었다.3. 주택재건축조합 甲은 제3자로부터 B 토지를 매입할 당시 취득세와 농어촌특별세를 신고납부하였는데, 제1심 공동피고 지방자치단체의 장 乙의 소속 공무원이 일반분양분 토지에 관하여주택재건축조합 甲의 명의로 대지권등기가 마쳐짐으로써 甲에게 새로운 취득이 있었음을 이유로 취득세 및 농어촌특별세의 신고납부를 하도록 안내하였고, 이에 원고는 일반분양분 토지 30,773.68㎡에 관하여 취득세 농어촌특별세를 모두 신고납부하였다.4. 주택재건축조합 甲은 이에관하여 불복을 하지 않고 있다가, 2008. 2. 14. ‘조합원으로부터 신탁에 의하여 취득한토지 중 일반분양분 토지는 취득세 과세대상이 되지 않는다’는 취지의 대법원 판결이 선고되자, 2008. 4. 14. 지방자치단체의 장에게 취득세와 농어촌특별세의 산출세액을 각 0원으로 수정한 수정신고 및 과오납세액환부청구를 하였으나, 2008. 4. 22. 지방자치단체의 장 乙은 甲이 주장하는 사유는 지방세법에 정하여진 수정신고사유에 해당하지 않는다는 이유로그 수정신고를 반려하였다.5. 이에 원심법원은 이러한 사실관계를 토대로 일반 분양분토지중 조합원으로부터 신탁받은 토지 A에 관한 취득세와 농어촌 특별세의 신고행위는 대법원의 판결이 있기 전까지는 다툼의 여지가 있었으니 명백한 하자라고 볼 수 없으나, 제3자로부터 매입한 토지에 상응하는 부분에는 추가적인 납세의무가 없었음에도 불구하고 잘못된 행정지도로 인해 취득세와 농어촌 특별세를 신고하였고 이와 같은 이중납세 신고는 그 하자가 중대 명백하여 당연 무효로 보아 乙에게 취득세 및 농어촌 특별세를 부당이득으로 보아 반환할 의무가 있음을 인정하였습니다.6. 그런데 문제는 원심에서 이러한 이중납세 신고에 해당하는 부분의 면적을 안분하여 산정함으로써 재건축 조합 甲은 이에 불복하여 상고를 한 사례입니다.사실관계를 일반인이 보기에도 알기 쉽게 이해를 돕고자 간단히 요약하자면 재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지와비조합원으로부터매수한 토지로 재건축사업을 시행하였고, 이에 따르는 세금을 신고하고 납부하였습니다.그런데 그 후 판례의 변경으로 재건축조합은 내지 않아도 될 세금을 납부하였고 이에 불복하여 자신이 낸 세금에 대하여 반환을 청구하여 법원으로부터 그 부당이득 반환 청구권을 인정받았으나 그 대상의 범위가 잘못된 것에 불복하여 상고한 것입니다.이러한 재건축조합의 상고에 대하여 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.1. 구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조 제10항에서 정한 주택조합 등이 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지를 기반으로 아파트와 상가 등을 신축하는 사업을 시행한 다음 이를 조합원과 조합원 외의 자에게 분양함으로써 그 토지 중 일부가 조합원에게 귀속되고 나머지가 조합원 외의 자에게 귀속된 경우, 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 그 실지귀속에 따라가리는 것이 원칙이다.2. 그러나 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지가 전체적으로 하나의 단일한 사업부지로 사용됨으로써 그 중 어느 것이 조합원에게 귀속되고 어느 것이 조합원 외의 자에게 귀속되는지의 실지귀속을 구분할 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 주택조합 등이 제3자로부터 매입한 토지의 면적으로 우선하여 산정하여야 할 것이다 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2010두1804).즉, 재건축조합인 원고의 일반분양분 토지 30,773.68㎡ 중 제3자로부터 매입한 토지에 상응하는 부분은 원고가 제3자로부터 매입한 B 토지 면적 전부가 이에 우선하여 해당하는 것으로 보아 산정하여야 하기 때문에 안분하여 산정한 원심을 파기 환송하였습니다.오늘은 재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지를 전체 사업용 토지로 하여 아파트 및 상가를 신축하는 재건축사업을 완료한 후 아파트 및 상가의 일부를 조합원에게 분양하고 나머지를 일반에게 분양한 경우, 일반분양분 토지 중 제3자로부터 매수한 토지 부분의 산정방법에 대하여 살펴보았습니다. 이것과 관련하여 궁금하신 점이나 도움이 필요하시다면 김성모 변호사에게 언제든 문의하시길 바랍니다.
