[주택재건축] 조합설립 미동의자의 청산금지급청구소송?주택재건축조합 설립인가를 받은 조합이 부동산경기침체에 따라 시공사 선정을 하지 못하거나 시공사로부터 사업비를 대여받지 못하는 등의 사정 때문에 조합설립인가를 받고 난 이후 지체없이 미동의자를 상대로 제기해야 하는 매도청구소송을 진행하지 못하는 사례가 종종 있었습니다.최근 위와 같이 주택재건축조합 설립에 동의하지 않은 분들로부터 조합이 매도청구소송을 제기할 때까지 무한정 기다려야만 하는 것인지, 관리처분계획이 인가되면 그 때가서 청산을 받을 수 있는 것인지, 아니면 재건축조합을 상대로 직접 청산금의 지급을 구하는 소송을 제기할 수 있는지에 대한 상담을 받게 되었는데요.본 변호사도 처음에는 주택재건축의 경우 주택재개발과 달리 수용방식을 취하지 않고 있고 조합설립 미동의자에 대해서는 매매대금을 지급하고 소유권을 이전받아야 한다는 점에서 청산금지급청구소송이 가능한 것으로 생각을 했었으나, 이와 관련한 대법원 판례와 관계법령을 면밀히 분석한 결과 결국은 불가능한 것으로 결론이 내려졌습니다.즉 ① 주택재건축조합은 조합설립에 동의하지 않는 토지 및 건축물 소유자에 대해 조합설립인가 후 지체없이 재건축참가 여부에 관해 최고하고 최고기한(2개월) 마감일 다음 날부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 하고 만일 재건축 조합이 이러한 매도청구권 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 못한 경우에는 매도청구권이 소멸되는 점(대법원 2012.12.26. 선고 2012다90047 판결), ② 도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합설립미동의자를 현금청산자로 규정하고 있지 않는 점, ③ 청산금지급청구소송은 현금청산자가 조합을 상대로 금원의 지급을 구는 것에 주목하여 실무적으로 명명한 것일 뿐 사실은 청산금이 아니라 매매대금의 성질을 갖는 것이라는 점, ③ 매매대금은 계약성립일과 매매대금 산정기준일 매우 중요한데 조합설립에 미동의한 자가 조합을 상대로 청산금지급청구소송을 제기할 경우 계약성립일이 언제가 되는지 모호해 진다는 점 등을 종합적으로 고려하면 조합설립미동의자가 재건축조합을 상대로 직접 청산금지급청구소송을 제기하는 것은 불가능하고 봐야 할 것입니다. 한편, 도시 및 주거환경정비법 제47조 및 조합정관에는 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 자, 즉 현금청산자에 대해 청산금지급의무를 규정하고 있으므로 주택재건축사업의 현금청산자는 조합을 상대로 직접 청산금지급청구소송을 제기할 수 있고, 이때 매매계약이 의제되는 날 및 매매대금 산정의 기준일은 분양신청기간 마감일 다음 날 또는 분양계약체결일 다음 날로 보게 됩니다(대법원 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결, 2013. 7. 11. 선고 2013다13023).정리하면, 주택재개발에서 현금청산자는 조합을 상대로 직접 청산금지급청구소송을 제기할 수 없고, 주택재건축에서 조합설립미동의는 조합을 상대로 직접 청산금지급청구소송을 제기할 수 없으나 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양계약을 체결하지 않은 자는 민사소송으로 청산금지급청구소송을 제기할 수 있습니다.위와 같이 재개발, 재건축사업에서는 현금청산과 관련해서 다양한 문제가 제기되고 있는데요, 현금청산과 관련하여 도움이 필요하시면 재개발, 재건축 전문변호사인 김성모 변호사에게 상담을 받으시기 바랍니다.
