[주택재개발] 현금청산자에 대한 수용재결절차와 관련한 제문제주택재건축과 달리 주택재개발은 수용방식을 취하고 있기 때문에 실제 재개발 현장에서는 현금청산자들에 대한 토지 및 건물에 대한 수용과 관련하여 많은 문제가 제기되고 있는데, 오늘은 현금청산자에 대한 수용절차와 관련하여 제문제에 대해서 알아보고자 합니다.재개발 조합은 현금청산자의토지ㆍ건축물 대하여 현금으로 청산하고자 하는 경우 시장,군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액을 기준으로 협의를 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 됩니다.지방토지수용위원회는 사업시행자인 조합으로부터 수용재결신청이 접수되면 감정평가업체 2곳을 지정하여 감정평가를 의뢰한 다음 그 평균금액을 보상금액으로 산정하게 되는데이때 토지 및 건물에 대한 가격시점, 즉 감정평가 기준시점을 어디로 할 것인지에 대해 지금까지는 조합이 보상요청서에 기재한 가격시점인 사업시행인가고시일을 기준으로 하였으나, 이는 주택재개발에서 현금청산자는 조합원의 지위에 있다가 분양신청기간만료일 다음날에야 비로서 현금청산자의 지위를 취득한다는 점을 간과한 것이라 할 것입니다.따라서 현금청산자가 지방토지수용위원회의 재결처분에 대해 이의신청을 하거나 행정소송을 제기할 경우 최대 쟁점은 감정평가기준일이 사업시행인가고시일인지 분양신청기간마감일 다음 날인지가 될 것입니다. 한편 재개발조합은 재결처분에서 정해진 수용개시일까지 현금청산자에게 보상금을 지급해야 하는데, 다음과 같은 경우는 현실적으로 지급하지 않고 공탁소에 공탁을 할 수 있습니다.1. 채권자의 수령 거절: 토지수용보상금을 받을 자가 토지수용보상금 수령을 거부하는 경우2. 채권자의 수령 불능: 토지수용보상금을 받을 자가 토지수용보상금을 수령할 수 없는 경우3. 채권자 불확지: 사업시행자의 과실 없이 토지수용보상금을 받을 자를 알 수 없는 경우4. 사업시행자 불복: 관할 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금에 대해서 사업시행자가 불복하는 경우5. 압류 및 가압류: 토지수용보상금에 대한 압류 및 가압류에 의해 토지수용보상금 지급이 금지된 경우즉 위의 경우에는 보상금 공탁이 가능한데요. 공탁이 되었을 때 재개발조합은 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 곧바로 취득하며(부동산등기부상 소유권이 재개발조합으로 이전 됨) 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸하게 됩니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항).그러나 만일재개발조합이수용 및 사용의 개시일까지 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하지 않을 경우에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조 제1항에 따라 해당 토지수용위원회의 재결은그 효력을 상실하게 됩니다.또한 사업시행자가 토지수용보상금 공탁을 했다고하더라도 그 공탁이 무효라면 사업시행자가 수용개시일까지 토지수용보상금을 지급하지 않거나 공탁하지 않은 경우에 해당하기 때문에 그 수용재결은 효력을 상실합니다(대법원 1996. 9. 20. 95다 17373 판결).이 때 사업시행자는 재결의 효력이 상실됨으로 인해서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조 제2항에 의거하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실을 보상해야 하는 상황이 올 수 있어 주의해야 합니다.한편,현금청산자는수용개시일까지 토지 및 건물을 인도해야 하는 의무가 발생하고 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정되어 있어(공익사업법 제43조, 제95조의 2) 재개발 조합은 종종 건물인도를 하지 않는 현금청산자에 대해 형사고발 조치를 취하기도 합니다.이때 현금청산자가 중앙토지수용위원회에 이의신청을 제기했거나 행정소송을 제기했다는 사유만으로 위법성이 조각될 수 있는지가 문제될 수 있는데, 공익사업법에는 이와 관련한 위법성조각사유를 두고 있지 않고 건물을 인도하더라도 이의신청 및 행정소송에서 감정을 진행하는 것이 불가능한 것도 아니며 만일 이러한 사유로 인하여 건물인도를 거부할 수 있다고 한다면 사업이 진행이 무한정 지연될 수 있기 때문에 위법성조각사유가 될 수는 없다고 보입니다.다만, 현금청산자 중에서 정비계획에 대한 공람공고일부터 수용재결일까지 계속하여 거주한 자에 대해서는 이주정착금 뿐만 아니라 주거이전비, 동산이전비에 대해서도 보상을 하도록 하고 있기 때문에 이주정착금 등에 대한 보상이 이루어지지 않았음을 이유로 인도를 거부하는 것은 위법성조각사유가 될 수 있습니다.최근 실무에서는 현금청산자에 대한 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비 지급을 공익사업법에서 정한 보상절차 즉 협의를 거치고 협의가 성립되지 않을 경우 수용재결절차를 통해서만 보상금을 지급해야 하는 것인지, 아니면 조합이 법령에서 정한 방식대로 계산한 금액을 변제공탁하는 방식으로도 보상금 지급이 가능한지에 대해 견해가 대립하고 있습니다.생각건대, 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비도 공익사업법에서 정하고 있는 손실보상의 종류라는 점에서 이에 대한 보상절차 또한 토지 및 건물에 대한 보상절차와 동일하게 진행되어야 하는 것이 타당하다 할 것이므로 조합이 임의로 계산한 금액을 변제공탁하는 것은 적법한 보상절차가 아니라고 할 것입니다.이와 같이 주택재개발사업의 현금청산자들에 대한 수용재결와 관련해서는 실무적으로 많은 문제들이 제기되고 있는 바, 이에 대한 분쟁이 발생했다면 재개발 전문 변호사인 김성모 변호사에게 상담을 받아 보시기 바랍니다.
