현금청산자에 대한 보상과 건물명도오늘은 본 변호사가 다수의 재개발 사건을 진행하던 중 현금청산자에 대한 보상 및 명도와 관련하여 핵심적인 두 가지 쟁점에 대해 소개하고자 합니다.재개발조합의 조합원이 현금청산자가 되는 유형은 ① 분양신청을 하지 않은 경우 ② 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 경우 ③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우 ④ 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우 4가지인데, 이중 ①,②,③ 유형은 도시 및 주거환경정비법 제47조에서 규정하고 있고, ④ 유형은 조합정관에서 규정하고 있다는 내용은 이미 기존 포스팅에서 소개한 바 있습니다. 먼저 현금청산자에 대한 첫 번째 쟁점은 감정평가기준시점입니다. 즉 현금청산자에 대한 보상절차는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 함)에서 준용하는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 함)에 따라 협의를 거친 후 수용재결절차를 거치게 되는 되요, 이때 토지 및 건물에 대한 가격시점, 즉 평가기준시점이 언제인지가 매우 중요합니다.지금까지 사업시행자인 재개발조합은 수용재결신청시 보상요청서에 기재하게 되어 있는 가격시점을 사업시행인가고시일로 하여 보상평가요청을 하였고 지방토지수용위원회는 이에 따라 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 보상평가를 하고 그에 따라 재결처분이 내려졌습니다.그러나 다른 공익사업과 달리 재개발 사업에서는 분양신청여부 또는 분양계약체결여부에 따라 그 보상대상자의 지위가 달라진다는 점, 현금청산자는 사업시행인가고시일 당시에는 조합원의 지위에 있던 자이고 사업시행인가고시일 당시를 기준으로 하게 되면 현금청산금 지급시기까지의 시가변동을 반영하기 어렵기 때문에 감정평가기준일은 청산금지급의무의 기산일로 보아야 함이 타당합니다.따라서 현금청산자에 대한 감정평가기준일은 앞서 현금청산자가 되는 각 유형에 따라 제①, ②유형은 분양신청기간종료일 다음 날, 제③유형은 관리처분계획 인가일, 제④유형은 분양계약체결기간 종료일 다음 날이 기준일이 되어야 하는바, 이러한 점을 주장하여 지방토지수용위원회의 재결처분에 대해 이의신청 또는 재결처분취소소송을 제기한다면 충분히 승소가능성이 있습니다.두 번째로 현금청산자에 대한 명도소송에서 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비에 대한 보상절차 미완료를 이유로 항변할 수 있는가 인데요.본 변호사는 최근 수색4재정비촉진구역주택재개발정비사업조합이 현금청산자들을 상대로 제기한 건물인도사건에서 다수의 현금청산자들을 대리하면서, 도정법 제49조 제6항 단서에 따르면 보상절차가 완료되지 않은 경우에는 토지등소유자의 사용,수익권이 정지되지 않는 것으로 되어 있고, 도정법 제40조 제1항이 준용하는 공익사업법 제78조는 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비를 손실보상의 종류로서 규정하고 있기 때문에 이에 대한 보상이 이루어지지 않은 상태에서는 건물인도를 구할 수 없다고 항변하고 있는데 다수의 재판부에서 본 변호사의 항변을 받아들이고 있습니다.따라서 그 동안 현금청산자는 토지 및 건물에 대한 수용재결절차가 이루어지면 무조건 건물을 인도하고 이주를 한 후 별도로 이주정착금 등에 대해 행정소송을 하여 지급받는 경우가 많았으나, 이제는 건물인도청구사건에서 정확하게 항변을 하게 되면 별도로 행정소송을 제기하지 않고도 이주정착금 등을 지급받을 수 있을 것입니다.현재 다수의 재개발 현장에서 많은 주민들이 재개발전문변호사로부터 상담을 받지 않은 채 현장에 있는 법인 또는 개인 변호사 사무실 사무장(브로커)들의 말만 듣고 사건을 맡겼다가 피해를 입은 사례가 많습니다. 자신의 재산권을 보호하고 정당한 보상을 받고자 한다면 재개발전문변호사와 직접 상담하고 사건을 의뢰하는 것이 현명한 자세라 할 것입니다.
