건축물 법정지상권 인정 여부는?
경매로 토지를 낙찰 받아도 그 위에 토지 소유자가 짓고 있는 건물 때문에 토지를 사용하지 못하는 경우가 있습니다.
건물소유자에게 법정지상권이 인정되기 때문에 경매에선 함정 중의 함정에 해당합니다.
법정지상권은 건축물을 토지의 구성부분으로 거래하는 유럽의 법 제도와 다르며 토지와 건축물을 별개의 부동산으로 보았을 때
소유자가 달라질 수 있게 한 우리 법제도 아래에서 건물소유자를 보호하기 위해 부득이하게 인정된 권리입니다.
법정지상권이 인정이 되면 목조건물과 콘크리트 등 견고한 건물은 약 15년, 30년간 지료를 내고 남의 토지를 사용할 수 있게 됩니다.
이러한 법정지상권에는 여러 종류가 있지만, 대표적인 것이 민법 제366조가 규정하는 저당권실행에 의한 법정지상권이며
위 법정지상권이 성립하게 될 경우에는 토지에 최초로 저당권이 설정될 당시에 이미 건물이 존재해야 합니다.
그렇다면 토지에 저당권이 설정 되었을 당시에 건축물이 아직 건물 형체를 갖추지 지어지는 중이라도 법정지상권은 성립할까?
민법 해석에 의하면 아직 건물로써 형체를 갖추지 못했기 때문에 법정지상권이 성립하지 않으며
대법원은 아래와 같이 예외적으로 일정한 요건을 갖추게 되면 법정지상권을 인정하게 됩니다.
대법원은 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시에 토지 소유자에 의해서 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우에는
사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었습니다.
그 이 후 경매절차에서 매수인의 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어지는 등
독립된 부동산으로써의 건물 요건을 추게 되면 법정지상권이 성립한다고 판결하였습니다.
또한 토지에 근저당권이 설정되었을 당시에 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지는 않았다 하더라도
1층 바닥의 기초공사가 완성되었기 때문에 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되었습니다.
이 후 약 2개월 만에 매수인이 매각대금을 납부하기 이 전에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로써의 요건을 갖추었다고 본 것 입니다.
따라서 건축물로 법정지상권을 행사 할 경우에는 토지에 근저당 설정 당시 1층 바닥 공사를 하고
낙찰자가 잔금내기 이 전까지 공사속도를 높여서 건물로써 형태를 갖추어야 합니다.
