상가 재건축 규정은 합헌이다?
재건축제도를 반대하는 소수의 희생 위에 다수의 이익을 실현하게 되는데, 그러다 보니 부작용이 적지 않습니다.
대부분 소유자들이 보상금액에 불만을 가지게 되며, 특히 상가를 운영하는 소유자나 세입자는 영업에 대한 보상 한 푼 받지 못한 채 쫓겨 나야 합니다.
먼저 보상금액 관점에서 보았을 때 재건축사업의 경우에는 반대하는 미동의자나 현금 청산 자들에 대해서 매도청구권을 행사하여 시가를 보상해 주고
사실상 강제로 매수 합니다.
다만 이 때 시가는 해당 부동산의 단순한 시세가 아니기 때문에 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함시킨 가격인데
조합이 매도청구소송을 제기하고 법원에 시가감정을 신청해서 감정된 금액으로 정해지게 됩니다.
그러나 재건축사업으로 얻어지는 부동산 가격 상승 분이라 할 개발 이익이 실무상 감정 평가에는 제대로 반영되지 않고 있으며,
미동의자 등도 시중에 호가되는 높은 시세에 불만이 해소되지 않고 있습니다.
결국 해당 문제를 해결하려면 개발이익이 제대로 반영될 수 있도록 감정평가의 실무가 개선될 필요가 있습니다.
또한 재건축 사업의 경우에는 수용절차가 기본인 재 개발사업과 달리 불가피한 사유로 인하여 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있을 경우
이 외에는 수용 절차를 적용하지 않으며, 상가소유자나 세입자들이 영업 손실에 대해서 보상을 받을 수 없는 점이 문제로 지적되어 왔습니다.
특히 재건축 경우에는 오랜 기간 동안 영업을 하면서 구축한 상권이나 이점을 하루 아침에 잃어도 영업손실에 대해서 단 한 푼도 보상받지 못하게 되었으나, 반면 수용절차가 적용되는 재개발사업은 영업손실이 보상이 됩니다.
최근 한 사례를 살펴보면 재건축구역 내 상가 세입자들이 위 규정은 영업손실을 보상해주는 재개발사업과 비교 했을 시 합리적인 이유 없이는
상가 세입자를 차별하는 것이고, 헌법상 정당한 보상의 원칙에 반하여 재산권을 침해한다는 이유로 헌법소원을 제기하였습니다.
그러나 헌법재판소는 합리적인 차별이어서 헌법에 위배되지 않는다고 결정하였습니다.
그 결정 이유는 토지 소유자의 자발적 참여를 중시하는 재건축사업까지 수용 권을 부여하는 것은
재건축사업의 성격과 목적에 부합하지 않는 점과 손실보상 부담을 둘러싼 불 필요한 분쟁의 방지 및 재건축사업의 원활한 진행이라는
공익의 측면에서 재건축사업 시행자에게 수용 권을 부여하지 않은 것은 합리적 이유가 있는 점 등 이유로 들었기 때문입니다.
결국은 재건축사업의 상가소유자나 세입자로서는 억울한 일이지만 영업보상을 받을 길이 없어진 셈이 된 것 입니다.
