[질 문] 주택재건축조합은 조합설립에 동의하지 않은 자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있고 그 행사요건이나 기간에 대해서도 도시정비법에서 준용하는 집합건물법에서 명백히 규정하고 있는데요, 토지나 건물만 소유한 자 또는 분양신청을 하지 않거나 철회하여 현금청산자가 된 자에 대해서는 명확히 규정하지 않고 있는 것 같은데 이러한 경우 매도청구의 요건이나 행사기간은 어떻게 되나요? [답 변] 1. 매도청구권의 의의 주택재건축정비사업 또는 가로주택정비사업의 사업시행자인 조합이 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 않거나 토지 또는 건축물만 소유한 자(재건축사업에 한함), 현금청산자의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말합니다(도시 및 주거환경정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조). 2. 관계법령 [도시 및 주거환경정비법] 제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. 1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)3. 제8조제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률] 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다. -이하 조항 생략- 3. 매도청구권의 행사요건 조합은 조합설립인가 후 지체없이 상대방에게 재건축 참가여부를 서면으로 최고하되 최고 수령일로부터 2개월 이상의 회답기간을 부여해야 하는 것이 원칙입니다. 다만, 이러한 최고절차는 조합설립에 동의하지 않은 미동의자에 대해 바로 매도청구권을 행사할 것이 아니라 미동의자의 의사를 다시 확인하고 재고의 기회를 주어 다수의 동의자를 확보하는데 그 취지가 있는 것이기 때문에 ‘주택단지 내에’ 토지 또는 건축물만 소유한 자, 현금청산대상자, 조합정관에 따라 임의탈퇴하거나 제명된 조합원도 재건축에 참가하지 아니할 의사를 명백히 한 것이므로 최고절차를 거칠 필요가 없습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다95578판결, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결서울지방법원 1997. 2. 24. 선고 95가합11019판결 참조). 유의할 것은 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대하여 매도청구를 하는 경우에는 최고절차가 필요하다는 것입니다. 그 이유는 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우 재건축조합은 조합설립인가를 받기 위해 도시정비법 제16조 제3항에 따라 주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 하므로 이들은 ‘주택단지 내에 ’있는 토지 또는 건축물만 소유하고 자와는 달리 최고절차에 대하여 법률상 이해관계를 가지기 때문입니다. 4. 매도청구권의 행사기간 조합은 조합설립에 동의하지 않은 자에 대하여는 상대방의 회답기간 만료일로부터 2개월 이내 매도청구권을 행사해야 하고 이 기간을 도과하면 매도청구권을 행사할 수 없게 되는 점에 대해서는 별다른 의문이 없으나 주택단지 내에 토지 또는 건축물만 소유한자, 현금청산자에 대해서는 앞선 본 바와 같이 최고절차가 필요하지 않다는 점에서 행사기간에 대해서도 제한이 없다고 보아야 하는 것 아닌지 해석상 다툼이 있었습니다. 먼저 주택단지 내에 토지 또는 건축물만 소유한 자에 대한 매도청구권의 행사기간과 관련하여 대법원은 “집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것이고 이러한 법리는 집합건물법 제48조 제1항 소정의 최고 절차를 요하지 않는다고 해석되는 토지만을 소유한 자(피고)에 대한 매도청구에 있어서도 마찬가지라고 할 것이고, 한편, 도시정비법 제39조에 사업시행자가 매도청구를 할 수 있다고 규정하고, 동법 제2조 제8호에 “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다고 규정하고 있으며, 동법 제18조 제2항에 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다고 규정하고 있으므로, 원고가 주택재건축정비사업조합으로서 주택재건축사업을 시행하는 이 사건에 있어서 원고는 조합설립등기를 마친 때로부터 매도청구를 할 수 있다고 할 것이고, 집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 도시정비법 제39조에서 이러한 집합건물법 제48조 제4항을 준용하도록 한 입법 취지에 비추어 볼 때, 원고는 조합설립등기를 마친 때로부터 집합건물법 제48조 제4항 소정의 2월 이내에 피고에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다“고 판시하였습니다(대법원 2008.02.29. 선고 2006다56572 판결 참조). 다음으로 현금청산자에 대한 매도청구와 관련하여 대법원은 “현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지므로, 매도청구에 관한 같은 법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 보아야 한다. “다만 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날(분양신청기간의 종료일 다음날)로 보아야 하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 같은 법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다”고 판시하였습니다(대법원 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결). 5. 결 어 따라서 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구권은 상대방이 최고를 수령한 날로부터 2개월 이내에, 주택단지 내에 토지 또는 건축물만 소유한 자에 대한 매도청구권은 조합설립등기일로부터 2개월 이내에 행사해야 하나, 분양신청을 하지 않거나 철회한 현금청산자에 대해서는 별도의 최고나 행사기간이 의미가 없고 분양신청기간만료일 다음날 곧바로 매매계약이 의제(성립)되는 것이므로 조합은 분양신청기간 만료일 다음날 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기청구소송을 제기할 수 있습니다. 2.
