[질 문] 저는 마포구 대흥제2구역 다세대 주택에 세입자로 거주하고 있습니다.현재 제가 거주하고 있는 곳이 재개발되면서 이주가 시작되고 있는데요.저도 임차보증금을 지급받고 빨리 이사를 하고 싶은데 집주인은 현금청산자여서 조합으로부터 청산금을 지급받아야 주겠다고 하는 입장입니다.그런데 집주인이 대출이 많아서 사실 청산금을 받더라도 저를 포함한 세입자들에 대하여 보증금을 반환해 줄 여력이 없을 것으로 보입니다.조합에서는 조만간 명도소송을 제기할 것이라고 하는데 저는 보증금도 반환받지 못하고 이사를 해야 하는 건가요? [답 변] 1. 대흥제2구역 사업추진 경과 ○ 2005. 3. 9. 조합설립추진위원회 설립승인○ 2008. 5. 16. 조합설립인가○ 2014. 3. 20. 사업시행계획인가○ 2015. 3. 12. 관리처분계획인가 2. 관계법령 [도시 및 주거환경정비법] 제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다.제44조(지상권 등 계약의 해지) ① 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.② 제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.③ 제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다.④ 사업시행자는 제3항의 규정에 의한 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다.이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 제61조(사업시행자 보상) 공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 한다. 3. 판 단 이 사안은 재개발 구역 내 세입자가 거주하는 건물의 소유자(임대인)가 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회하여 현금청산자가 된 경우 세입자가 사업시행자인 조합에 대하여 임차보증금반환청구권을 행사할 수 있는지 여부와 만일 보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 한다면 현금청산자 소유 건물에 대하여 선순위 근저당권이 설정되어 있고 현금청산자에 대해 직접 지급할 청산금이 없을 경우(근저당권자는 물상대위권을 행사하여 현금청산자의 조합에 대한 보상금청구권에 대해 압류 및 전부명령을 받게 됨)에도 세입자는 조합에 대하여 임차보증금반환청구권을 행사할 수 있는지가 쟁점입니다. 먼저 세입자가 거주하는 건물의 소유자가 현금청산자인 경우에도 조합에 대하여 임차보증금반환청구권을 행사할 수 있는지 여부에 관하여 살피건대, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함) 제44조 제1항, 제2항은 권리자가 정비사업의 시행으로 인하여 계약목적을 달성할 수 없어 사업시행자에게 전세금,보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권을 행사하는 경우 권리자의 계약 상대방이 정비사업조합의 조합원일 것을 명문으로 요구하고 있지 않고 있는 점, 주택재개발사업은 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 토지등소유자의 개인적 이익을 위한 것일 뿐 아니라 공익적 성격도 아울러 가진다 할 것인데 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하‘공익사업법’이라 함) 제61조가 ‘공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다’라고 규정하여 공익사업의 시행으로 손실을 입은 권리자가 보호받도록 하고 있는 점을 종합하면, 정비사업의 시행에 있어서도 소유자인 임대인으로부터 적법하게 건물을 임차한 임차인은 추후 임대인이 조합원의 지위를 상실하였다 하더라도 사업시행자인 조합으로부터 정비사업으로 인한 손실, 즉 임차보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 보는 것이 정의의 관념에 부합한다 할 것입니다. 다음으로 임대인인 현금청산자 소유 건물에 선순위 근저당권자가 있고 근저당권자가 현금청산자의 조합에 대한 보상금청구권에 대해 물상대위권에 기해 압류 및 전부명령을 하여 조합이 현금청산자에 대해 직접 지급할 청산금이 없을 경우에도 세입자는 조합을 상대로 임차보증금반환청구권을 행사할 수 있는지에 대해 살피건대, 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에서 임차인이 사업시행자에게 금전반환청구권을 행사하기 위한 요건으로 임대인의 대출여부나 금액의 다과 또는 임대인에게 실질적으로 지급될 현금청산금이 있는지 여부 등에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않은 점, 정비사업의 시행으로 인한 이익은 사업시행자인 조합이 가지므로 그에 따른 위험부담도 조합이 부담하는 것이 형평에 부합한다는 점 등에 비추어 보면 조합이 현금청산자에 대해 직접 지급할 청산금이 있는지 여부와 관계없이 임차인은 조합에 대해 임차보증금반환청구를 할 수 있다고 봐야 할 것입니다.따라서 귀하는 조합이 명도소송을 제기해 올 경우 임차보증금반환청구권에 기한 동시이행 또는 선이행 항변을 하여 조합으로부터 임차보증금을 지급받고 이사를 하시면 될 것으로 보입니다.
