[질 문] 저는 주택재개발지역 내에서 상가를 운영하고 있습니다.최근 조합이 관리처분계획인가를 받고 난 후 본격적인 이주가 진행되고 있는데 다른 상가세입자에 대해서는 협의절차를 거치고 수용재결절차를 진행하면서도 저는 보상대상자가 아니라는 이유로 협의 자체를 진행하지도 않고 제가 수용재결신청을 청구해도 아무런 조치도 취하지 않고 있어 무일푼으로 쫒겨날 지경에 처해 있습니다.이 경우 제가 어떻게 해야 하나요. 조합을 상대로 영업손실보상금을 직접 청구해도 되나요? [답 변] 1. 관계법령 [도시 및 주거환경정비법] 제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다. 제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ① 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 제28조(재결의 신청) ① 제26조에 따른 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때(제26조제2항 단서에 따른 협의 요구가 없을 때를 포함한다)에는 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.제30조(재결 신청의 청구) ① 사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 토지소유자와 관계인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다.② 사업시행자는 제1항에 따른 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 한다. 이 경우 수수료에 관하여는 제28조제2항을 준용한다.③ 사업시행자가 제2항에 따른 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 한다. 2. 판 단 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제30조 제1항은 재결신청을 청구할 수 있는 경우를 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 사이에 ‘협의가 성립하지 아니한 때’로 정하고 있을 뿐 손실보상대상에 관한 이견으로 협의가 성립하지 아니한 경우를 제외하는 등 그 사유를 제한하고 있지 않습니다. 또한 위 조항이 토지소유자 등에게 재결신청청구권을 부여한 취지는 공익사업에 필요한 토지 등을 수용에 의하여 취득하거나 사용할 때 손실보상에 관한 법률관계를 조속히 확정함으로써 공익사업을 효율적으로 수행하고 토지소유자 등의 재산권을 적정하게 보호하기 위한 것인데, 손실보상대상에 관한 이견으로 손실보상협의가 성립하지 아니한 경우에도 재결을 통해 손실보상에 관한 법률관계를 조속히 확정할 필요가 있습니다. 따라서 ‘협의가 성립되지 아니한 때’에는 사업시행자가 토지소유자 등과 협의절차를 거쳤으나 보상액 등에 관하여 협의가 성립하지 아니한 경우는 물론 토지소유자 등이 손실보상대상에 해당한다고 주장하며 보상을 요구하는데도 사업시행자가 손실보상대상에 해당하지 아니한다며 보상대상에서 이를 제외한 채 협의를 하지 않아 협의가 성립하지 않은 경우도 포함된다고 보아야 할 것입니다(대법원 2011.07.14. 선고 2011두2309 판결 참조). 위와 같은 관계법령과 법리에 따르면 귀하는 조합에게 서면으로 수용재결신청청구를 한 후 조합이 아무런 조치를 취하지 않거나 보상대상자가 아니라는 답변을 받은 후 90일 이내에 수용재결거부처분취소소송을 제기하셔야 합니다. 한편, 귀하가 재결절차를 거치지 않은 채 조합을 상대로 곧바로 영업손실보상금청구소송을 제기할 수 있는지 의문이 들 수 있으나, 공익사업법 제28조, 제30조, 제83조 내지 제85조의 규정의 취지에 의하면 귀하는 재결을 거치지 않고서는 직접 당사자 소송의 방법으로 사업시행자인 조합에게 보상금의 지급을 청구할 수 없고 대법원도 같은 입장입니다(대법원 2011. 9. 29. 선고2009두10963판결 참조).
