[질 문] 저는 봉천 12-2구역 재개발 지역에서 24년 동안 장사를 하고 있는 상가세입자입니다. 임대인과의 임대차 계약은 재계약으로 인하여 2016년 5월이 만기입니다.그런데 최근 조합에서는 2015년 3월15-2015년 7월 15일까지 이주 기간이라고 공고를 하고 있고 저는 위 이주 기간에 이주 하고 싶은데 임대인(현금청산자임)은 임대차 기간 만료 때가지 임대차 종료되는 것이 아니므로 보증금을 빼 줄 수 없다고 하고 있는 상황입니다. 저는 보증금과 상가 보상비 받고 다른 지역으로 빨리 이주 하고 싶은 데 어떻게 해야 할까요? [답 변] 1. 봉천12-2구역 재개발사업진행 현황 〇 2006. 4. 7. 조합설립추진위원회 승인〇 2007. 11. 1. 정비구역지정〇 2008. 2. 1. 조합설립인가〇 2009. 11. 12. 사업시행인가〇 2015. 2. 17. 관리처분인가․고시 2. 관계법령 [도시 및 주거환경정비법] 제44조(지상권 등 계약의 해지) ① 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.② 제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.③ 제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다.④ 사업시행자는 제3항의 규정에 의한 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다.이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.⑤ 제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다. 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ① 사업시행자는 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청하기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제48조제1항 단서에 따른 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. ② 시장·군수는 사업시행자의 관리처분계획의 인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, 시장·군수는 대통령령으로 정하는 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 한다. ③ 시장·군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.④ 사업시행자는 제1항 또는 제3항에 따라 공람을 실시하고자 하거나 시장·군수의 고시가 있은 때에는 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 토지등소유자 또는 분양신청을 한 자에게 공람계획 또는 관리처분계획의 인가 내용 등을 통지하여야 한다.⑤ 제1항, 제3항 및 제4항의 규정은 시장·군수가 직접 관리처분계획을 수립하는 경우에 이를 준용한다.⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 판 단봉천12-2재개발정비사업조합은 2015. 2. 17. 관악구청으로부터 관리처분계획인가를 받고 당일 고시가 되자 3. 12.경 정기총회를 개최하여 이주기간을 3. 16.부터 7. 15.까지 정하여 이주절차를 진행하기로 결의하였습니다. 위 이주기간에는 주로 조합원들에 대해 이주비(무이자 및 유이자)를 대여해 주고 자발적 이주를 추진하고 그 외 현금청산자나 상가세입자에 대해서는 보상금에 관한 협의를 하며 주거세입자에 대해서는 주거이전비 지급대상자 여부에 관한 확인 및 지급신청을 받아 이주를 독려하게 됩니다. 그리고 조합은 조만간 협의가 잘 되지 않는 조합원, 현금청산자, 상가 및 주거세입자에 대해 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항에 기해 일괄적으로 명도소송을 제기할 것인데 귀하에게도 소장이 송달될 것이 확실합니다. 상가세입자인 귀하는 이 때 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 단서에 따라 손실보상절차, 즉 영업손실보상금이 선이행 되지 않았으므로 건물을 인도할 수 없다고 항변함과 동시에 법 제44조 제1항, 제2항에 따라 보증금반환과 동시에 건물을 인도하겠다고 항변할 수 있습니다. 즉 상가세입자는 임대인이 자발적으로 보증금을 반환해 주지 않을 경우 조합에게 임차보증금의 반환을 구할 수 있고 명도소송을 제기당할 경우에는 임차보증금의 반환과 건물인도가 동시에 이루어져야 한다는 동시이행의 항변을 할 수 있습니다. 한편, 실무상으로는 임차인이 이주기간 내에 자진이주 의사를 밝히며 조합에게 임대인을 대신하여 보증금을 반환해 달라고 요청하여도 지급해 주지는 않고 있기 때문에 결국엔 명도소송 과정에서 해결이 되거나 임대인에 대한 현금청산절차가 완료될 때에야 비로서 보증금을 반환받게 됩니다.
