[질 문] ○ 저는 2010. 2. 24. 임대차 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 임대차기간 2014. 2. 23.까지로 하는 임대차계약을 체결하고 식당을 운영하고 있었습니다.○ 그리고 임대차계약 체결 당시 제가 임대차 기간 중에 타인에게 영업권을 양도하게 되면 임대인은 새로운 양수인과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결해야 한다는 특약이 있었습니다.○ 그 후 갑이 2013. 5. 10.경 제가 운영하는 식당을 권리금 200,000,000원에 인수하겠다고 하여 영업양도계약을 체결하였는데, 임대인이 당초 특약과 달리 갑에게 저와의 임대차계약의 조건을 변경하여 임대차보증금 100,000,000원 및 차임 5,000,000원을 요구하면서 임대차계약의 체결에 협조하지 아니하여 결국 2013. 6. 5. 영업양도계약이 파기되었습니다.○ 그리하여 저는 어쩔 수 없이 임대차계약기간까지 식당을 운영하다가 계약 종료 후인 2014. 3. 5.에 아무런 권리금도 못 받고 보증금만 반환받고 나오게 되었습니다.○ 이 경우 제가 임대인이 특약사항을 위반하여 받지 못하게 된 권리금 200,000,000원 상당의 손해배상청구를 할 수 있지 않나요? [답 변] 귀하가 이 사건 임대차계약의 임대차기간 내인 2013. 5. 10.경 갑에게 식당의 영업권을 양도할 경우, 임대인은 임대차계약 특약사항에 따라 갑과 사이에 기존 임대차계약의 임대차기간 범위 내에서는 동일한 조건으로 임대차계약을 체결할 의무가 있다 할 것이고 임대인이 위 의무를 불이행하였다면 그로 인하여 귀하가 입은 손해를 배상할 책임을 부담한다 할 것입니다. 그런데 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가입니다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 등 참조). 따라서 권리금을 지급한 사람이 그 유형·무형의 재산적 가치를 양수하거나 약정기간 동안 유효하게 이용한 이상, 특별한 사정이 없는 한 권리금 상당의 이득을 회수한 것이라고 봄이 상당하다 할 것입니다. 그런데 귀하는 2013. 6. 5. 음식점의 양도계약이 무산된 이후에도 계속하여 식당 건물을 점유하면서 음식점을 운영하였고, 임대차계약의 임대차기간이 도과한 2014. 3. 5. 식당 건물을 임대인에게 명도하였는바, 귀하가 임대차계약에서 정한 전체 임대차기간 동안 식당 건물을 점유하면서 식당을 운영한 이상, 귀하가 2013. 6. 5.경 식당에 관한 잔존 임대차기간 동안의 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 상당액이 임대인의 위 의무 불이행으로 인하여 귀하가 입은 손해에 해당한다고 볼 수는 없다 할 것입니다(같은 취지: 서울북부지방법원 2015. 4. 9. 선고 2014가합35501 판결 참조) .
