[질 문] 저는 대흥2구역 재개발 조합의 조합원입니다.대흥2구역조합은 2008년 5월 경 설립되었고 2012년에 사업시행계획인가를 받았다가 2014년에 사업시행변경인가를 받았으며 2014년 12월에 관리처분계획인가를 받았습니다.저는 조합이 분양신청을 해야만 조합원이 될 수 있다고 하여 분양신청을 하였다가 마음이 바뀌어 분양신청기간 내에 분양신청을 철회하여 현금청산자가 되었습니다.이러한 경우 저에 대한 토지 및 건물 보상평가액은 어느 시점을 기준으로 하여 평가되는 것인가요? [답 변] 1. 대흥2구역 사업진행현황 개요 ○ 2005. 3. 9. 조합설립추진위원회승인○ 2008. 5. 16. 조합설립인가○ 2012. 1. 19. 사업시행계획인가○ 2014. 2. 6. 사업시행계획변경인가고시○ 2014. 12. 18. 관리처분계획인가○ 2014. 3. 12. 관리처분계획인가고시 2. 관계법령 [도시 및 주거환경정비법] 제38조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다. 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. [조합 정관] 제45조(분양신청 등) ④ 조합은 조합원이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날로부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산한다. 그 금액은 구청장이 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.1. 분양신청을 하지 아니한 자2. 분양신청을 철회한 자3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자 3. 판 단 먼저 대흥2구역은 최근 2015. 3. 12. 관리처분계획인가고시가 이루어짐으로써 대대적인 명도소송과 함께 본격적인 이주가 시작될 현장으로서 향후 조합과 조합원,현금청산자,세입자 사이에 재산권에 관한 법률적 분쟁이 빈번하게 발생할 것으로 예상됩니다.재개발 조합의 조합원 중 현금청산자가 되는 유형은 ① 분양신청을 하지 않은 경우 ② 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 경우 ③ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우 ④ 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 경우로서 총 4가지인데, 이중 ①,②,③ 유형은 도시 및 주거환경정비법 제47조에서 규정하고 있고, ④ 유형은 조합정관에서 규정하고 있습니다.위와 같은 현금청산자에 대한 청산금지급의무의 기산일에 관하여 판례 및 실무는 아래와 같습니다. 유형청산금지급의무의 기산일비고제1유형분양신청기간종료일 다음 날대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결제2유형분양신청기간종료일 다음 날대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결제3유형관리처분계획인가일 다음 날실무의 해석제4유형관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간 종료일 다음 날대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 이에 따라 조합은 현금청산자에 대하여 분양신청기간 종료일 다음 날(제①,②유형), 관리처분계획 인가일 다음 날(제③유형), 관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간 종료일 다음 날(제④유형)부터 청산금에 대한 지연이자를 지급할 의무가 생기게 되나, 한편 현금청산자는 조합에 대하여 권리제한이 없는 상태로 소유권을 이전해 줄 의무가 있고 청산금지급의무와 소유권이전의무는 동시이행관계에 있기 때문에 사실상 조합이 지연이자를 지급해야 할 경우는 거의 없다고 할 것입니다. 그리고 실무적으로 현금청산자에 대해서는 보상협의를 거친 다음 수용재결절차를 거쳐 재결처분에 따른 보상금을 공탁하고 수용을 원인으로 하여 소유권을 강제로 이전받게 됩니다. 한편 조합이 지급해야 할 청산금을 산정하기 위한 감정평가기준일이 언제인지가 문제되는바, 만일 사업시행인가고시일 당시를 기준으로 하게 되면 당시에는 조합원 지위에 있던 자이고 조합의 현금청산금 지급시기까지의 시가변동을 반영하기 어렵기 때문에 감정평가기준일은 현금청산금지급의무의 기산일로 보아야 할 것입니다. 따라서 귀하가 분양신청을 철회하여 현금청산자가 되었기 때문에 제2유형에 따라 분양계약체결기간 종료일 다음날이 현금청산금지급의무의 기산일이 되고 이 때가 감정평가기준일이 된다 할 것입니다.
